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乌鲁木齐二手房交易合同模板详解

在乌鲁木齐这座美丽的城市，二手房交易日益成为房地产市场的重要组成部分。一份严谨、规范的二手房交易合同，是保障买卖双方合法权益、顺利完成交易的基石。许多购房者和售房者在面对密密麻麻的合同条款时，往往感到困惑，不知如何下手，也不清楚哪些条款是核心，哪些细节可能隐藏风险。本文将以资深业内人士的视角，结合乌鲁木齐本地交易习惯与相关规定，对二手房交易合同模板的关键要素进行详细解读，希望能为大家提供一份实用的操作指南，助您在交易过程中少走弯路，明明白白签约。

一、合同当事人信息：交易的基石

合同的开篇，必然是买卖双方当事人的基本信息。这部分看似简单，实则关乎交易主体的合法性和责任的明确性。

买方信息：需准确填写姓名、身份证号码、联系电话、通讯地址。如果购房是家庭行为，且房产将登记在多人名下，那么所有产权人都应作为买方出现在合同中。已婚人士购房，配偶的信息及是否同意出售（若为婚内共同财产）也需明确，这在乌鲁木齐的房产交易中尤为重要，涉及到后续过户时的婚姻状况审查。

卖方信息：同样需要准确无误的姓名、身份证号码、联系电话、通讯地址。特别需要注意的是，卖方是否为房屋的唯一产权人？如果房屋存在共有权人（如夫妻共有、继承共有等），那么所有共有权人都必须签字同意出售，否则合同可能因无权处分而无效。在乌鲁木齐，部分老旧小区的房屋可能存在产权不清或历史遗留问题，务必核实卖方的《不动产权证书》（或《房屋所有权证》、《国有土地使用证》）原件，确认其权属状况。

二、房屋基本情况：交易标的的清晰界定

这部分是对交易房屋的具体描述，必须清晰、准确，避免歧义。

房屋坐落：需精确到门牌号，与房产证登记信息一致，例如“乌鲁木齐市XX区XX路XX小区X号楼X单元XXX室”。

产权证号：务必填写最新的《不动产权证书》编号。若尚未办理不动产权证，需注明原《房屋所有权证》和《国有土地使用证》编号，并明确办理不动产权证的责任方和期限。

房屋状况：

*建筑面积：以房产证登记的建筑面积为准，并注明是否包含公摊面积。实践中，可能存在合同约定面积与房产证面积有误差的情况，合同中应明确误差的处理方式，是多退少补还是按套计价。

*房屋结构：如砖混、框架等。

*房屋用途：是住宅、商用还是其他，这直接影响税费政策和贷款政策。

*建成年代：对于房屋的评估、贷款年限等都有影响。

*楼层及总层数。

房屋权利状况：这是核心中的核心。卖方必须如实告知房屋是否存在抵押、查封、租赁、共有、产权争议等权利限制情况。

*抵押情况：如有抵押，需明确抵押权人、抵押金额、解押方式（卖方自行解押还是用买方首付款解押）及解押期限。这在乌鲁木齐的二手房交易中非常普遍，处理不好极易产生纠纷。

*租赁情况：如果房屋已出租，需明确租赁期限、承租人是否放弃优先购买权，以及房屋交付时的租赁处理方式（是解除租赁还是“买卖不破租赁”）。

附属设施、设备：通常会列出一个清单，详细注明随房屋一同转让的家电、家具、装饰装修及其他附属设施（如固定装修、热水器、空调等），并注明其数量、品牌、型号及状况。建议在签订合同时，双方共同清点，并可拍照或录像留存，避免交房时产生争议。

三、房屋价款及支付方式：交易的核心条款

这部分直接关系到资金安全和交易节奏，必须细致入微。

房屋成交总价：大小写必须一致，这是交易的总金额。

付款方式：乌鲁木齐二手房交易常见的付款方式有全款和按揭贷款两种。

*定金：

*金额：由双方协商，但通常不超过总房款的20%（超过部分不适用定金罚则）。

*支付时间：一般在签订本合同时或之后几日内支付给卖方（或存入双方约定的监管账户）。

*定金的性质：需明确定金在后续交易中的抵扣方式（如抵扣首付款）。

*定金罚则：若买方违约，定金不退；若卖方违约，需双倍返还定金。

*首付款：

*金额：若为全款，则为首付款（或除定金外的剩余房款）；若为按揭，则为首付款比例（通常不低于评估价或成交价的一定比例，具体按银行政策执行）。

*支付时间：通常在房屋过户前，或在满足一定条件后（如卖方完成解押、银行贷款审批通过等）支付。

*支付方式：强烈建议通过银行转账，并明确收款账户信息。乌鲁木齐目前已推行存量房交易资金监管制度，鼓励或要求将首付款、尾款等存入政府或银行的监管账户，以保障资金安全。合同中应明确是否采用资金监管，以及监管账户信息。

*贷款：

*若买方需要办理按揭贷款，需明确拟贷款金额、贷款银行（可约定由买方自行选择或卖方配合）。

*卖方需配合买方提供相关资料办理贷款手续。

*合同中应约定贷款审批的期限，以及若贷款审批未通过或审批金额不足时的处理方式（如买方在一定期限内补足差额、解除合同互不违约等）。

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