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“新居住数字化经纪服务”职业技能等级考试;目录;第5章房地产交易与经纪业务流程;5.1.2房地产租赁的基本流程

1.房屋出租的流程

房屋出租，指房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动或以合作方式与他人从事经营活动的行为。其一般流程为：

（1）出租方或承租方通过中介等渠道寻找合适的承租人或出租房源。房地产经纪服务人员在从事房屋租赁经纪活动时，首先是要确认出租人及承租人按规定出示的合法文件。

（2）签订房屋租合同。签订房屋租赁合同时可参照示范文本，也可由租赁双方自行拟订合同。合同中，特别应明确出租房屋的用途，不得擅自改变原使用用途。

（3）将房屋租赁合同及相关材料报送到租赁房屋所在地的房地产登记机关申请办理房屋租赁合同登记备案。

（4）领取房屋租赁证，缴纳相关税费。;2.房屋转租基本流程

房屋转租是指房屋承租人在租赁期间将承租的房屋部分或全部再出租的行为。其一般流程为：

（1）原承租人取得原出租人的书面同意，将其原出租的房屋部分或全部再出租。

（2）原承租人与承租人签订房屋转租合同。

（3）将转租合同和原房屋租赁证到房地产登记机关办理房屋转租合同登记备案。

（4）领取经注记盖章的原房屋租赁证，缴纳有关税费。

特别要指出的是，房屋转租除必须符合一般房屋租赁的必要条件，还必须注意以下几点：①房屋转租必须取得原出租人的书面同意；②转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的约定；③转租合同生效后，承租人必须同时履行原租赁合同的权利义务；④转租期间，原租赁合同变更解除或终止的，转租合同随之变更、解除或终止。;

5.1.3房地产抵押的基本流程

1.房地产抵押与抵押权设定

（1）房地产抵押。指债务人或者第三人以不转移占有的方式向债权人提供土地使用权、房屋和房屋期权作为债权担保的法律行为。房地产抵押按房地产的现状主要可分为：土地使用权抵押、建设工程抵押、预购商品房期权抵押、现房抵押。

（2）抵押权设定。设定抵押权一般是通过抵押人和抵押权人之间签订的抵押合同而设定。在设定抵押权时应注意以下几点：

1）多人共有的房产设定抵押权时，需征得房产共有人的书面同意。

2）抵押人就其出租、发包的房产设定抵押权时，需书面通知承租人、承包人，原租赁、承包合同继续有效，发生抵押房产被处分时，原租赁、承包合同应依法变更出租人、发包人。

3）抵押价和抵押贷款的数额由双方当事人商定，抵押当事人应对抵押的房产进行估价。

4）依法应就登记而未登记的房产或存在产权争议的房产不能设定抵押权。

5）原出租的房产，租赁期满房产所有权自动转到承租人的房产，不得以其设定抵押权。;2.预购商品房期权抵押流程

（1）预购商品房期权抵押。指商品房预购人将已经付清房款或部分付清房款的预购商品房期权设定抵押。未付清房款的预购房设定抵押应符合以下条件：

1）抵押所担保的主债权仅限于购买该商品房的贷款；

2）不得设定最高额抵押；

3）符合国家关于商品房预售管理的规定。

（2）预购商品房抵押的基本流程：

1）商品房预购人与商品房开发经营企业签订商品房预购合同，全部付清或部分付清房价款。

2）持商品房预售合同到房地产登记机关登记备案。

3）将预购商品房设定抵押。一般有二种情况：一是预购人已全部付清房价款，同时预购人作为抵押人与抵押权人订立了抵押合同。二是预购人部分付清房价款，其余房价款向银行申请贷款，并以该预购的商品房设定抵押，作为偿还贷款的担保，预购人在一定期限内定时向银行偿还贷款，直到贷款清偿完毕。;4）抵押权人与抵押人签订抵押合同。签订抵押合同时，应查验抵押人所提供的商品房预售合同是否经房地产登记机关登记备案，该预购房屋是否已转让，已设定抵押或已被司法机关查封等。

5）抵押双方持抵押合同及经房地产登记机构登记备案的商品房预售合同到房地产登记机关办理抵押登记。

6）抵押权人保管其他权利证明，房地产权利人领取已经注记的商品房预售合同。

7）债务履行完毕或贷款已经清偿，抵押双方持注销抵押申请书，其他权利证明及已经注记的商品房预售合同到房地产登记机关办理注销抵押登记手续。

8）债务履行期间或贷款清偿期间，该预购商品房已经初始登记，买受人持商品房出售合同、房屋交接书和其他权利证明等材料到房地产登记机关办理交易过户登记。

9）抵押权人保管房地产其他权利证明，抵押人领取经注记的房地产权证及缴纳有关税费，并继续履行债务和清偿贷款。

（3）预购商品房抵押登记要查验的资料。;3.现房抵押流程

（1）现房抵押。是指获得所有权的房屋及其占用范围内的土地使用权设定抵押。

（2）现房抵押的一般流程为：

1）债务合同成立。债务人或者第三人将自己依法拥有的房地产作担保。

2）抵押双方签订抵押合同。这时，抵押权人必定是债权人，而抵押人是债务人或第三人。债务不能