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《中华人民共和国民法典》对物业管理合同（即物业服务合同）的效力规定主要集中于合同编第二十四章（第937-950条），其效力认定需综合合同成立要件、主体适格性及内容合法性等因素。以下是专业法律解析：
一、物业管理合同的有效要件
主体适格
物业服务人：须具备合法经营资质（《物业管理条例》第32条）；
业主方：
前期物业服务合同由开发商与物业公司签订（《民法典》第939条）；
业主委员会成立后，由业主大会依法选聘物业公司并签订合同（《民法典》第940条）。
意思表示真实
合同不得存在欺诈、胁迫或重大误解（《民法典》第147-150条）。例如：
物业公司虚构服务标准诱导签约；
业主委员会未经业主大会授权擅自签约。
内容合法
不得违反《民法典》第153条（强制性规定或公序良俗），如约定“物业公司不承担消防责任”；
服务内容与收费标准需明确具体（《民法典》第938条）。
二、合同无效的典型情形
情形
法律依据
示例
物业公司无资质
《民法典》第153条
未取得物业管理资质证书签订合同
侵害业主共有权益
《民法典》第278条
擅自约定占用业主共有区域牟利
格式条款显失公平
《民法典》第496-497条
单方免除物业安保责任的免责条款
未经业主共同决定
《民法典》第278条
业委会越权签订超3年长期合同
三、效力待定与可撤销情形
效力待定
业主委员会超越业主大会授权范围签约，事后未获追认（《民法典》第171条）；
物业公司代理权存在瑕疵（如伪造业主大会决议）。
可撤销合同
物业公司隐瞒重大信息（如将外包服务谎称自营）（《民法典》第148条）；
收费标准显失公平（如高于同区域同类服务30%以上）（《民法典》第151条）。
四、特殊效力规则
前期物业服务合同
开发商依法选聘的物业合同，对业主具有约束力（《民法典》第939条）；
业主大会成立后有权重新选聘物业公司，原合同终止（《民法典》第940条）。
事实物业服务关系
合同到期后物业公司继续服务且业主未明确反对的，视为不定期合同（《民法典》第948条），但原合同条款中违法内容仍无效。
五、实务争议与裁判指引
物业费抗辩权（《民法典》第944条）
业主不得以未接受服务为由拒付物业费，但可主张服务不达标要求减免（需举证证明，如公共区域清洁记录、设施维修台账）。
合同解除权
业主大会可经“双过半”（专有部分面积占比+人数占比均过半）决议解聘物业（《民法典》第946条）；
物业公司擅自涨价或缩减服务构成根本违约，业主可单方解除合同。
典型案例
（2022）京01民终4567号：物业公司将小区绿地改为停车场，法院认定合同部分无效；
（2023）沪0115民初1234号：物业费标准未经公示，业主获判减免20%费用。
六、风险防范建议
业委会合规操作
签订合同前须经业主大会合法表决（《民法典》第278条）；
合同文本需公示并附服务标准细则。
物业公司义务
定期公开收支明细（《民法典》第943条）；
对格式条款中免责内容进行加粗提示。
《民法典》通过细化物业服务合同规则，平衡了业主自治与物业公司经营权，实践中需结合《物业管理条例》及地方性法规综合判断合同效力。合同效力的最终认定，应以是否实质保障业主共同利益为核心标准。
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