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“新居住数字化经纪服务”职业技能等级考试;目录;第6章房地产交易法律法规;6.3民法典之物权

民法典之物权所称物，包括不动产和动产。而房地产经纪服务的标的就是不动产。因此，从事房地产经纪业务，经纪人应熟知物的归属和物的权利人对物享有的权利，了解物权如何保护。所以，必须熟悉民法典之物权知识。

6.3.1物权概述

物权与债权作为一组相对应的民事权利，共同构成最基本的财产权形式。

1.物权

（1）物权。是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。物权的特征：物权法定、物权公示、物权优先。

（2）债权。是指权利主体按照合同约定或者按照法律规定，请求相对人为或不为一定行为的权利。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。

（3）市场主体享有物权是交易的前提，交易的过程表现为债权，交易的结果往往导致物权的转移。;2.物权与债权的区别

物权和债权的区别，主要有：

（1）权利性质不同。物权是支配权，债权是请求权。例如，张三把自己的房屋卖给李四，在尚未办理权属转移登记前，张三仍然享有该房屋的支配权，也就是房屋的所有权人仍然是张三。李四享有的权利是债权，可以依法请求张三按照约定办理权属转移登记并交付房屋。

（2）权利发生不同。物权的发生实行法定主义，债权的发生实行意定主义。

（3）权利效力范围不同。物权是直接支配物的权利，物权的义务人是物权权利人以外的任何人，即物权的权利人以外的一切人均为义务人，均负有不得侵害其权利和妨害其权利行使的义务。而债权的权利义务仅限于当事人之间。

（4）权利效力不同。物权的支配力使其具有排他效力、优先效力和追及效力。例如房地产办理抵押登记以后，该抵押权就可以对抗一般债权。当然物权优先于债权也有例外，如《合同法》规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”即“买卖不破租赁”。;3.不动产物权效力及特殊情形

（1）不动产物权以依法登记发生效力。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。因此，一般情况下，了解不动产的权利主体，就是查不动产登记薄。其记载的权利人就是该不动产的权利人，除登记错误需要依法更正的除外。例如，现实中有时发生“一房二卖”的情形，张三把自己的房屋卖给李四，并把房屋交给李四使用，但后因王五出价更高，张三又把房屋卖给王五，并与王五办理了权属转移登记。依据物权公示原则，该房屋的所有人是王五。

（2）特殊情形。

1）因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

2）因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。;6.3.2物权的类别

1.所有权

所有权是指对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。占有、使用、收益和处分称为所有权的四项权能，他们可以与所有权发生分离，而所有权人并不因此丧失所有权，但其所有权因此受到限制。

（1）不动产所有权。中国现有的法律规定，土地只能是国家所有和农民集体所有，其中城市的土地、法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地属于国家所有。房屋可以私人所有。

（2）共有。不动产或动产可以由两个以上单位、个人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有，是指二人以上按照各自的份额对共有物享有权利和承担义务的共有关系。共同共有，是指二人以上根据共同关系对共有物不分份额的共同享有权利并承担义务的共有关系，如夫妻共同共有。处分按份共有的不动产，应经占份额2/3以上的按份共有人同意，处分共同共有的不动产，应经全体共同共有人的同意，但共有人之间另有约定的除外。按份共有人可以转让其享有的共有的不动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。;2.建设用地使用权

建设用地使用权，是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。在国家所有的土地上设立的建设用地使用权，它的产生方式包括：划拨和出让。出让方式又包括：协议、招标、拍卖和挂牌。

每一块土地的实际使用年限，应在最高年限内，由出让方和受让方双方商定。土地使用权年限开始计算的日期，是开发商取得土地使用权的日期，而不是建筑物竣工的日期。建设用地使用权转让、互换、出资、赠与的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。合同的期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。

【例】客户李峰瑞购买了一套房产，该楼开发商于2010年取得土地使用权，土地性质为商用，开发商于2011年动工开建，2015年交房，2018年办理了不动产证，请计算截止2021