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物业区域风险点巡查与应对指南

一、适用范围与核心目标

本指南适用于住宅小区、商业综合体、写字楼、产业园区等物业类型的风险点巡查工作，覆盖物业经理、工程主管、安保队长、环境专员等岗位人员。核心目标是通过标准化巡查流程，提前识别设施设备、消防安全、公共秩序、环境绿化等领域的潜在风险，实现“早发觉、早报告、早处置”，最大限度降低安全发生率，保障业主/用户生命财产安全，维护物业区域正常运行秩序。

二、巡查执行全流程

（一）巡查前：明确任务与准备

制定巡查计划

根据物业类型（如住宅区侧重消防通道、电梯安全；商业区侧重用电负荷、商户消防合规）、季节特点（雨季查排水防涝、冬季查管道防冻）、历史风险数据（如往年夏季高频出现电梯故障）制定月度/周/日巡查计划。

明确巡查频次：高风险区域（如配电室、消防泵房）每日1次；中风险区域（如电梯、楼道消防设施）每周2次；低风险区域（如绿化带、休闲设施）每周1次。

准备工具与资料

工具：巡查记录表（纸质/电子）、手电筒、测电笔、对讲机、相机（拍摄问题现场）、卷尺、温度计（用于检测配电箱等设备温度）。

资料：物业区域平面图、风险点清单（标注重点区域及常见风险类型）、相关法规文件（如《消防法》《物业管理条例》）。

人员分工与培训

按区域或风险类型划分小组（如工程组负责设施设备、安保组负责消防与秩序、环境组负责绿化与清洁），每组2-3人，明确组长（负责统筹与上报）。

巡查前10分钟召开短会，强调当日巡查重点（如暴雨后需检查地下车库排水），明确沟通对讲机频道及紧急联系人（物业经理*经理）。

（二）巡查中：区域覆盖与风险识别

按“先重点后一般、先室内后室外”原则逐区域巡查，重点关注以下类别风险点：

1.设施设备类风险

电梯系统：检查轿厢内紧急报警按钮、通话是否正常；轿厢门开关有无异响、卡顿；机房制动器、钢丝绳有无磨损；维保记录是否在有效期内。

配电设施：查看配电箱有无过热、异味；线路绝缘层是否老化；接地线是否牢固；电表读数有无异常波动（如夜间用电量突增）。

给排水系统：检查地下室管道有无漏水；水泵运行声音是否正常；阀门是否灵活；化粪池液位是否超标（观察井盖有无溢出痕迹）。

2.消防安全类风险

消防通道：楼道、楼梯间是否堆放杂物；消防通道标识是否清晰；地下车库防火卷帘能否正常升降。

消防设施：灭火器压力是否正常（指针在绿色区域）；消火栓箱内水带、水枪是否齐全；烟感/温感探测器有无遮挡；应急照明、疏散指示灯是否亮起。

用电安全：有无私拉乱接电线；电动车是否在楼道内充电；商户厨房油烟管道是否定期清洗（查看记录）。

3.公共秩序类风险

高空抛物：观察楼外立面有无堆放物（如花盆、空调外机）；楼下地面有无异常坠物痕迹；设置警示标识的区域是否违规停放车辆（如消防通道）。

车辆管理：出入口道闸是否正常；停车位有无占用消防通道；地下车库照明、监控是否全覆盖；充电桩有无损坏漏电风险。

人员出入：安保人员是否严格执行访客登记；单元门禁系统是否失效；监控室屏幕有无黑屏（重点查看电梯、出入口画面）。

4.环境与绿化类风险

地面隐患：地砖、石材是否松动（尤其雨天易滑）；窨井盖是否破损、移位；路灯杆、宣传栏有无锈蚀倾斜。

绿化安全：行道树枯枝是否过高（易坠落）；绿篱有无带刺枝条裸露（儿童活动区域需重点排查）；喷泉、池塘护栏是否牢固（防止溺水）。

卫生管理：垃圾房是否封闭、无异味；垃圾桶是否满溢；公共卫生间有无积水、漏电。

5.其他特殊风险

施工区域：装修现场是否办理动火许可；有无违规拆改墙体；灭火器是否配备；施工人员是否佩戴安全帽。

特殊人群：独居老人房间有无异常（如门口堆积快递）；儿童游乐设施螺丝是否松动；无障碍通道是否被占用。

（三）问题处理与闭环管理

现场分级处置

高风险问题（如电梯困人、消防设施失效、漏水导致电路短路）：立即启动应急预案（如电梯困人需联系维保单位5分钟内到场，同时安抚被困人员），同步上报物业经理*经理，并在1小时内书面提交《紧急问题报告》。

中风险问题（如消防通道堵塞、路灯损坏、绿化带枯死）：24小时内制定整改方案（如协调工程组维修安保组清理），明确负责人（如工程主管*主管）及完成时限（如3日内修复路灯）。

低风险问题（如单元门小广告、垃圾桶轻微损坏）：2日内安排保洁或维修人员处理，记录在《日常问题台账》中。

记录与上报

现场使用《风险点巡查记录表》（见模板）详细记录：风险位置、问题描述、现场照片（编号存档）、风险等级、初步处理措施。

每日17:00前，各组组长将巡查记录汇总至物业办公室，由文员*文录入电子系统，《每日风险清单》报物业经理。

跟踪与复查

物业经理每日召开风险碰头会，对未完成整改的中高风险问题进行督办。

整改完成后，24小时内由原巡查组复查，确认风险消除后，在《整改记录栏》签字闭环，相关资料归档保存