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房产抵押贷款买房合同

房产抵押贷款买房合同是借贷双方围绕房产抵押借款形成的权利义务约定，其订立与履行需严格遵循《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规。合同主体包括作为贷款人的金融机构与作为借款人及抵押人的购房者，双方需在平等自愿基础上明确借款金额、用途、期限、利率、还款方式等核心内容，并以所购房产作为抵押担保。

一、合同主体与法律依据

合同甲方（贷款人）通常为具备贷款资质的商业银行或其他金融机构，需载明法定代表人、统一社会信用代码及注册地址等工商信息；乙方（借款人/抵押人）为自然人，需提供身份证号码、户籍地址、常住地址等身份信息。合同订立的核心法律依据包括《民法典》中关于借款合同和抵押合同的规定，其中第六百六十七条明确借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同，第三百九十五条则规定建筑物和其他土地附着物可作为抵押财产。此外，《城市房地产管理法》对房地产抵押登记作出强制性要求，未办理登记的抵押权不发生法律效力。

二、核心借款条款

（一）借款金额与用途

合同需明确贷款金额的大小写表述，例如“人民币贷款（大写）伍拾万元整”。借款用途严格限定为“购买位于某地址的住宅房产”，借款人擅自改变用途将构成违约。贷款人有权通过受托支付方式监督资金流向，即直接将贷款划至房产出售方账户，以确保专款专用。

（二）贷款期限与利率

贷款期限一般为1至30年，自实际放款日起算，合同需明确记载起止日期。2025年贷款利率主要有两种模式：固定利率以合同约定的年利率（如4.5%）执行，全程不变；浮动利率则以放款日的贷款市场报价利率（LPR）为基准加点形成，例如“LPR+55个基点”，利率调整机制通常为按年调整，调整日为每年1月1日或贷款发放对应日。利息计算从放款日开始，按月或按季结息，遇国家利率政策调整时，按最新规定执行。

（三）还款方式

主流还款方式包括等额本息与等额本金两种。等额本息每月还款金额固定，包含部分本金与利息，前期利息占比高、本金占比低，适用于收入稳定的借款人；等额本金则每月偿还固定本金及剩余本金产生的利息，月供逐月递减，总利息支出少于等额本息。合同需明确还款日（通常为放款日对应日）、首期还款日及每期还款金额，例如“每月20日为还款日，等额本息月还款额人民币3200元”。

三、抵押担保条款

（一）抵押物信息

抵押房产需载明详细信息：地址、不动产权证书编号、建筑面积、评估价值等，例如“位于某市某区某路88号12栋3单元501室，产权证号XXX，建筑面积120平方米，评估价值人民币150万元”。抵押人需承诺对房产拥有完整所有权，不存在共有纠纷、查封、抵押等权利瑕疵。

（二）抵押登记与保险

双方应在合同签订后15个工作日内到不动产登记机构办理抵押登记，将抵押权记载于不动产登记簿，相关费用（如登记费、测绘费）由借款人承担。抵押期间，借款人需为房产购买财产综合保险，保险金额不低于贷款余额，保险单注明贷款人为第一受益人，保险期限覆盖整个贷款期，防止因火灾、地震等意外导致抵押物价值减损。

（三）抵押期间的权利限制

抵押期内，未经贷款人书面同意，借款人不得擅自转让、出租、赠与抵押房产，也不得对房产进行重大改建或拆除。如需出租，租金收入应优先用于偿还贷款；如需出售，需提前清偿全部贷款或由受让方代为清偿，解除抵押后方可办理过户。

四、违约责任与风险防范

（一）逾期处理

借款人未按期还款即构成逾期，贷款人有权按合同约定计收逾期罚息，通常为“在原利率基础上加收50%作为罚息利率”，并对未支付利息计收复利。逾期超过90天的，贷款人可宣布贷款提前到期，要求一次性偿还全部剩余本息。

（二）抵押物处置

当借款人连续三期或累计六期未还款时，贷款人有权行使抵押权，通过司法拍卖、变卖等方式处置抵押房产。处置所得优先用于清偿贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用（如诉讼费、律师费、拍卖费），不足部分由借款人继续清偿，如有剩余则返还借款人。

（三）风险提示

借款人需特别注意三大风险：利率波动风险，浮动利率可能因LPR上调导致月供增加；流动性风险，提前还款可能需支付违约金（通常为提前还款金额的1%-3%）；处置风险，极端情况下房产拍卖价格低于剩余贷款本息时，借款人仍需补足差额。此外，抵押房产如因地震、洪水等不可抗力受损，借款人仍需继续履行还款义务。

五、合同变更与争议解决

（一）合同变更

贷款期限、还款方式等核心条款变更需经双方书面同意，例如借款人因收入变化申请缩短还款期限，需重新签订补充协议并办理抵押权变更登记。提前还款需提前30日书面通知贷款人，按实际使用天数计算利息，部分银行对提前还款次数有限制（如每年不超过2次）。

（二）争议解决

合同争议可通过协商、调解、仲裁或诉讼解决。如选择诉讼，由贷款人所在地有管辖权的人民法院管辖；如约定仲裁，则需明