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房屋买卖合同纠纷的举证难点分析

引言

房屋作为家庭核心资产，其交易涉及金额大、法律关系复杂，近年来因市场波动、政策调整及交易主体法律意识差异等因素，房屋买卖合同纠纷数量持续攀升。在民事诉讼“谁主张、谁举证”的基本规则下，举证能力直接影响案件胜负。然而，房屋交易周期长、环节多，证据形式多样且易灭失，加之部分交易存在“口头约定”“阴阳合同”等不规范操作，导致当事人在举证时面临诸多挑战。本文围绕房屋买卖合同纠纷中的核心争议点，系统梳理举证难点，剖析背后的法律逻辑与实务困境，为当事人维权及司法裁判提供参考。

一、合同效力争议的举证难点

合同效力是房屋买卖合同纠纷的基础争议，直接决定后续权利义务的认定。若合同被认定为无效或可撤销，当事人主张的履行请求、违约责任等将失去法律依据。实践中，合同效力争议的举证难点主要集中在形式要件瑕疵、意思表示不真实及无权处分认定三个方面。

（一）形式要件瑕疵的举证困境

根据《民法典》规定，房屋买卖合同虽非必须采用书面形式，但实务中为明确权利义务，交易双方通常会签订书面合同。然而，部分交易因中介操作不规范、当事人法律意识薄弱等原因，可能出现合同条款缺失、签名不完整或仅有口头约定的情况。

例如，口头合同的举证需依赖聊天记录、录音、证人证言等间接证据，但此类证据易被质疑真实性。若卖方主张“双方仅口头约定房价100万元”，买方则称“口头约定为95万元”，此时双方均需提供通话录音、微信聊天记录等佐证，但录音可能因未明确提及关键条款（如房屋坐落、付款时间）而被法院认定为“无法形成完整证据链”。此外，书面合同若存在涂改、未签字捺印等形式瑕疵，当事人需证明涂改内容经双方协商一致，或未签字部分系双方默认条款，这往往因缺乏当场确认的证据而难以实现。

（二）意思表示不真实的证明难题

意思表示真实是合同有效的核心要件，但若一方以欺诈、胁迫或重大误解为由主张合同可撤销，需对“对方存在故意隐瞒或误导行为”“自身因该行为产生错误认识”“错误认识与订立合同存在因果关系”三个要件承担举证责任。

以欺诈为例，买方主张卖方隐瞒房屋存在“凶宅”（即曾发生非正常死亡事件）事实，需证明卖方明知该信息且未主动告知。实践中，卖方可能辩称“不知晓相关情况”或“认为不属于重要信息”，而买方需通过邻居证言、物业记录、警方档案等证明卖方知晓。若房屋为二手房，原房主与卖方非同一人，买方还需追踪信息传递链条，举证难度进一步增加。再如，胁迫情形下，当事人需证明对方以暴力、威胁等手段迫使自己签订合同，但胁迫行为多发生在私密场景，缺乏录音录像时，仅有事后报警记录或医疗记录可能因无法直接关联胁迫与签约行为而不被采信。

（三）无权处分的产权归属举证

无权处分常发生在共有房屋交易中（如夫妻共有、继承共有），或产权登记与实际权利人不一致的情形（如借名买房）。主张合同因无权处分无效的一方，需证明“处分人无处分权”及“相对人非善意”。

例如，夫妻一方擅自出售共同房产，买方主张“已尽审查义务”，卖方配偶则需证明买方明知房屋为共有。此时，卖方配偶需提供房产证（显示共有）、买方与卖方的聊天记录（如买方询问“您爱人是否同意”）、中介证言等，若房产证仅登记卖方一人，买方可能以“信赖登记公示效力”抗辩，卖方配偶则需进一步举证“买方实际知晓共有情况”（如买方曾与配偶见面协商）。此外，借名买房中，实际出资人主张登记人无权处分，需证明双方存在借名合意及实际出资事实，但借名协议多为口头约定，出资凭证可能被解释为“借款”或“赠与”，导致举证困难。

二、履行争议的举证难点

合同生效后，履行阶段的争议主要围绕“是否按约履行”展开，包括交付房屋、办理过户、支付房款等核心义务，以及迁出户口、交付相关凭证等附随义务。此类争议的举证难点在于行为履行的“动态性”与“隐蔽性”，证据往往依赖单方记录或间接佐证。

（一）履行行为的“消极事实”证明

在合同履行纠纷中，一方常主张“对方未履行义务”（如“卖方未按时交房”“买方未支付尾款”），而另一方则辩称“已履行”。根据举证规则，主张“未履行”的一方需对“消极事实”举证，这在实践中难度极大。

以交房争议为例，卖方称“已通过短信通知买方收房”，买方则称“未收到通知”。此时，卖方需提供短信发送记录（显示买方手机号）、短信内容（明确交房时间、地点）及发送成功的凭证；若买方否认手机号归属，卖方还需证明该手机号为买方常用联系方式（如通话记录、此前交易中的联系记录）。若卖方通过中介转交钥匙，需提供中介签收单、中介证言，若中介未留存记录或拒绝作证，卖方可能因无法证明“已交付”而承担不利后果。同理，买方主张“已支付现金房款”，需提供收条、取款记录、在场证人等，若仅有收条而无其他佐证，卖方可能以“收条系伪造”抗辩，法院需结合交易习惯（如大额现金支付是否符合常理）综合判断。

（二）履行时间的“模糊区