(2025年)土地增值税习题及答案.docxVIP

(2025年)土地增值税习题及答案

一、计算题

1.甲房地产开发公司2025年1月通过招拍挂方式取得某市一宗住宅用地，支付土地出让金及相关税费合计3500万元（取得合法票据）。2025年3月至10月，甲公司投入开发成本5800万元（含前期工程费800万元、建筑安装工程费4200万元、基础设施费500万元、公共配套设施费300万元），开发费用中利息支出650万元（能够提供金融机构证明且未超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额），其他开发费用按取得土地使用权支付金额与开发成本之和的5%计算。2025年11月，该项目全部竣工并销售完毕，取得含税销售收入18000万元（适用增值税税率9%，城市维护建设税税率7%，教育费附加征收率3%，地方教育附加征收率2%）。甲公司为增值税一般纳税人，选择一般计税方法。

要求：计算甲公司该项目应缴纳的土地增值税。

2.乙工业企业2025年5月转让一栋位于市区的旧厂房（非自建），该厂房为2018年以320万元购入（取得购房发票），购入时缴纳契税9.6万元（取得完税凭证）。转让时取得含税收入850万元（适用增值税征收率5%），经当地税务机关确认，无法取得评估价格，但能提供完整购房发票。转让过程中支付印花税0.425万元（按不含税收入计算），城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加合计2.4万元（已取得完税凭证）。

要求：计算乙企业转让旧厂房应缴纳的土地增值税。

3.丙房地产开发公司2025年6月将开发的一栋写字楼对外投资，与丁公司共同成立戊公司（非房地产企业），该写字楼开发成本为4500万元，取得土地使用权支付的金额为2200万元（已取得合法票据），开发费用按取得土地使用权支付金额与开发成本之和的10%计算（无利息支出）。投资时，该写字楼的市场评估价格为9800万元（不含增值税），丙公司选择适用一般计税方法（增值税税率9%）。已知当地规定，房地产开发企业可以按取得土地使用权支付金额与开发成本之和加计20%扣除，转让环节税金为城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加（合计为增值税的12%）。

要求：计算丙公司以写字楼投资应缴纳的土地增值税（注：投资行为视同销售）。

4.2025年8月，某市居民王某将其2015年购入的一套普通住房（非唯一住房）转让，取得含税收入620万元（适用增值税征收率5%）。该住房购入时支付价款280万元（取得购房发票），缴纳契税8.4万元（取得完税凭证），购入后发生装修费用35万元（取得合法票据）。转让过程中支付印花税0.31万元（按不含税收入计算），城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加合计1.74万元（已取得完税凭证）。当地税务机关规定，纳税人不能取得评估价格但能提供购房发票的，可按发票所载金额并从购买年度起每年加计5%计算扣除。

要求：计算王某转让住房应缴纳的土地增值税（注：居民个人转让住房暂免征收土地增值税，但本题假设不适用该优惠政策）。

5.丁房地产开发公司2025年9月开发完成某商业综合体项目，其中1栋商铺（建筑面积5000平方米）因与施工方存在合同纠纷，未办理竣工验收手续但已实际交付施工方抵偿工程款。该商铺同类市场销售价格为2.8万元/平方米（不含增值税），开发成本为1.2万元/平方米，取得土地使用权支付的金额为0.6万元/平方米（按建筑面积分摊）。开发费用中利息支出无法提供金融机构证明，当地规定开发费用按取得土地使用权支付金额与开发成本之和的10%计算。转让环节税金为城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加（合计为增值税的12%），丁公司为增值税一般纳税人，选择一般计税方法（增值税税率9%）。

要求：计算丁公司抵偿工程款行为应缴纳的土地增值税（注：抵偿工程款视同销售）。

答案及解析

1.甲公司土地增值税计算

（1）确定应税收入：

含税销售收入18000万元，增值税销项税额=18000÷（1+9%）×9%≈1486.24万元，不含税收入=18000-1486.24=16513.76万元。

（2）计算扣除项目金额：

①取得土地使用权支付的金额：3500万元；

②房地产开发成本：5800万元；

③房地产开发费用：利息支出650万元，其他开发费用=（3500+5800）×5%=465万元，合计=650+465=1115万元；

④与转让房地产有关的税金：城市维护建设税=1486.24×7%≈104.04万元，教育费附加=1486.24×3%≈44.59万元，地方教育附加=1486.24×2%≈29.72万元，合计=104.04+44.59+29.72=178.35万元（房地产开发企业印花税计入管理费用，不单独扣除）；

⑤加计扣除：（3500+5800）×20%=1860万元；