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2026-2031中国长租公寓市场运行态势报告

一、市场概述

1.市场规模与增长趋势

(1)近年来，随着我国城镇化进程的加快和居民消费升级，长租公寓市场得到了迅速发展。据相关数据显示，2019年我国长租公寓市场规模已达到约600亿元，同比增长约30%。预计到2026年，市场规模将突破2000亿元，年复合增长率保持在20%以上。以上海为例，2020年上海长租公寓的租赁需求量同比增长了25%，其中青年公寓和单身公寓的租赁比例最高，达到45%。

(2)在市场增长趋势方面，一线和新一线城市依然是长租公寓市场的主要增长点。根据《中国长租公寓市场报告》显示，2021年一线城市长租公寓市场占比达到40%，而新一线城市占比为30%。以深圳为例，2021年深圳长租公寓的入住率达到了96%，其中白领公寓的租赁需求增长最为明显，同比增长率达到了35%。此外，随着互联网+和大数据技术的应用，长租公寓市场正逐渐向智能化、精细化方向发展。

(3)在增长动力方面，政府政策的支持和鼓励是推动长租公寓市场增长的重要因素。近年来，国家陆续出台了一系列政策，如《关于培育和发展住房租赁市场的若干意见》等，旨在解决年轻人住房问题，鼓励租赁市场的发展。同时，企业投资也在不断加大。以自如、蛋壳公寓等为代表的长租公寓企业，通过规模扩张和品牌建设，不断推动市场的发展。例如，自如在2020年完成了超过10亿美元的融资，用于拓展业务和提升服务品质。

2.市场结构分析

(1)中国长租公寓市场结构呈现出多元化的发展态势，主要包括集中式公寓、分散式公寓和合租公寓三种主要形式。集中式公寓以自如、蛋壳公寓等为代表，这类公寓通常位于城市中心区域，提供标准化、统一管理的居住环境。据《中国长租公寓市场报告》显示，2020年集中式公寓的市场规模占比约为45%，同比增长10%。例如，自如在上海的集中式公寓数量已超过10万间，覆盖了全市超过80%的租赁需求。

(2)分散式公寓则以自如友家、魔方公寓等为代表，这类公寓通常位于居民区或商务区周边，以单间或小户型为主，满足不同消费者的个性化需求。数据显示，分散式公寓的市场规模占比约为35%，同比增长15%。以魔方公寓为例，其在全国范围内的公寓数量已超过5万间，覆盖了超过20个城市，满足了大量年轻白领的租赁需求。

(3)合租公寓则以其低廉的租金和灵活的租赁方式受到单身青年和创业者的青睐。这类公寓通常由个人房东出租，房间内设施简单，租金相对较低。据《中国长租公寓市场报告》显示，合租公寓的市场规模占比约为20%，同比增长20%。以链家旗下的自如合租为例，其合租公寓数量已超过10万间，覆盖了全国超过100个城市，成为长租公寓市场的重要组成部分。此外，随着共享经济的兴起，合租公寓市场有望进一步扩大。

3.市场供需关系

(1)在中国长租公寓市场，供需关系呈现出一定的周期性波动。近年来，随着城市化进程的加快和人口流动性的增强，长租公寓的需求量持续增长。根据国家统计局数据，2019年全国租赁住房需求量同比增长约15%，其中一线城市和部分新一线城市的需求量增长尤为明显。然而，由于市场供应速度相对较慢，部分地区出现了供需失衡的现象，如北京、上海等城市部分区域出现“一房难求”的情况。

(2)从供需结构来看，长租公寓市场在产品类型、地段分布等方面存在一定的结构性矛盾。一方面，市场上集中式公寓和分散式公寓的数量较多，但合租公寓的比例相对较低，难以满足部分消费者的个性化需求。另一方面，优质地段的长租公寓供应相对紧张，而偏远地区或老旧小区的供应量过剩，导致市场资源配置效率不高。以上海为例，市中心区域的长租公寓租金水平较高，但空置率也相对较高。

(3)长租公寓市场的供需关系还受到宏观经济环境、政策调控和市场竞争等因素的影响。在宏观经济环境方面，经济增长和居民收入水平的提高有利于长租公寓市场的需求增长。政策调控方面，政府通过优化土地供应、完善租赁法规等措施，旨在促进长租公寓市场的健康发展。市场竞争方面，随着新进入者的增多，市场格局逐渐发生变化，企业间的竞争也日益激烈，这既推动了市场创新，也加剧了供需关系的复杂性。

二、政策环境与法规体系

1.国家层面政策解读

(1)国家层面在推动长租公寓市场发展方面出台了一系列政策，旨在规范市场秩序、保障租赁者权益以及促进住房租赁市场的健康发展。2016年，国务院发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确提出要发展住房租赁市场，增加租赁住房供应，提高租赁住房的保障能力。据相关数据显示，该政策实施以来，全国租赁住房供应量增长了约20%，租赁市场规范化程度明显提升。

(2)具体到政策内容，包括加大租赁住房土地供应、优化租赁住房规划布局、完善住房租赁税收政策、加强租赁住房市场监管等。例如