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物业公司承包商管理制度

一、总则

为规范物业公司（以下简称“公司”）对外包服务项目的管理，确保承包商所提供的服务质量、安全及效率，保障公司及所服务物业项目（以下简称“项目”）的整体利益，明确各部门在承包商管理过程中的职责，特制定本制度本制度适用于公司所有对外委托的服务项目承包商，包括但不限于保洁、绿化、安保、工程维保、消防设施维护、电梯维保、垃圾清运、消杀等各类服务提供商。承包商管理应遵循“公平、公正、公开、择优”的原则，以合同为依据，以质量为核心，强化过程管控，实现合作共赢。

二、承包商的准入与评估

（一）承包商分类

根据服务性质和内容，对承包商进行分类管理，如工程类、服务类、物资供应类等，不同类别承包商适用相应的准入标准和管理重点。

（二）资质审查

1.基本资质：承包商须具备合法有效的营业执照、相关行业主管部门颁发的专业资质证书（如适用），且在有效期内。

2.专业能力：审查承包商的技术力量、设备设施、从业经验、过往业绩及项目案例，评估其是否具备完成服务任务的专业能力。

3.财务状况：必要时，审查承包商的财务状况，确保其具备持续经营和履约能力。

4.信誉与口碑：通过行业调查、客户评价等方式，了解承包商的商业信誉、履约情况及有无重大违法违规记录或不良投诉。

5.安全管理：审查承包商的安全生产管理制度、应急预案、安全培训记录以及过往安全事故情况，确保其具备必要的安全管理能力。

6.人员配置：关键岗位人员需具备相应的执业资格或上岗证书，并提供真实有效的身份证明和背景审查资料。

（三）合格承包商名录建立与更新

1.公司相关部门（如采购部或指定的项目管理部门）负责组织对承包商的资质审查和评估工作。

2.通过审查评估的承包商，纳入公司“合格承包商名录”进行统一管理。

3.对合格承包商名录实行动态管理，定期（如每年）进行复核与评估，根据其服务表现、资质变化等情况进行更新或淘汰。

三、承包商的选择与合同管理

（一）承包商的选择

1.根据项目需求和服务规模，选择合适的采购方式，如公开招标、邀请招标、竞争性谈判、询价等。

2.选择过程应遵循公平、公正、透明的原则，综合考虑承包商的资质、报价、服务方案、技术实力、履约能力及过往业绩等因素。

3.严禁任何个人或部门以权谋私，指定或内定承包商。

（二）合同的签订与审批

1.所有外包服务项目必须签订书面合同，明确双方的权利、义务和责任。

2.合同文本应采用公司标准合同范本（如有），或根据项目特点拟定。合同内容应至少包含：服务范围与内容、服务质量标准、服务期限、服务价格与支付方式、双方权利与义务、违约责任、安全责任、知识产权、保密条款、争议解决方式等核心要素。

3.合同签订前须履行公司规定的审批流程，确保合同条款的合法性、完整性和严谨性。

（三）合同的核心条款

1.服务质量标准：应尽可能量化或明确可衡量的服务质量指标，作为后续考核依据。

2.安全责任：明确承包商在服务过程中的安全主体责任，包括对其人员、设备及作业环境的安全管理责任，以及事故发生后的赔偿与处理责任。

3.违约责任：针对可能出现的服务质量不达标、延迟履约、安全事故等情况，约定明确的违约责任。

四、服务过程管理与监督

（一）开工前准备

1.项目管理部门应与承包商进行充分的技术交底和服务要求交底，明确服务标准、作业流程、安全规范及物业项目的特殊要求。

2.承包商应根据合同要求，制定详细的服务实施方案和应急预案，并报项目管理部门备案。

3.对涉及安全作业的，承包商必须进行岗前安全培训，配备合格的安全防护用品，并办理必要的作业许可手续。

（二）日常监督与检查

1.项目管理部门是承包商日常管理的直接责任部门，应指定专人负责对承包商的服务过程进行监督、检查与指导。

2.建立日常巡查、定期检查与不定期抽查相结合的监督机制，对承包商的服务质量、作业规范、安全措施、人员到岗情况等进行检查。

3.检查结果应做好书面记录，对于发现的问题，应及时向承包商发出整改通知，明确整改内容、时限和要求，并跟踪整改落实情况。

（三）质量控制

1.严格按照合同约定的服务质量标准对承包商的工作成果进行验收。

2.建立服务质量投诉处理机制，及时响应和处理业主或使用人对承包商服务质量的投诉，并将处理结果反馈给相关方。

3.定期组织对承包商服务质量的评估，评估结果作为合同款支付、续约或淘汰的重要依据。

（四）安全管理

1.监督承包商严格遵守国家及地方的安全生产法律法规，以及公司和项目的安全管理规定。

2.定期检查承包商的安全管理制度执行情况、安全防护措施落实情况及作业人员的安全防护用品使用情况。

3.严禁承包商违章作业，对发现的安全隐患，应立即要求其整改，拒不整改或整改