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2025年全国土地估价师考试（土地估价案例与报告）历年参考题库含答案详解

一、单项选择题

下列各题只有一个正确答案，请选出最恰当的选项（共30题）

1、在土地估价中，采用市场比较法时，若比较案例的交易情况需修正，修正系数的计算基础是下列哪项？

A．待估宗地的正常市场价格

B．比较案例的实际成交价格

C．区域平均地价水平

D．政府公布的基准地价

2、某工业用地土地使用权剩余年限为30年，若土地还原利率为6%，则其年期修正系数最接近下列哪个数值？

A．0.832

B．0.862

C．0.892

D．0.922

3、在成本逼近法中，土地取得费和土地开发费的主要区别在于什么？

A．是否包含税费

B．是否发生于征地前

C．是否形成土地实物开发

D．是否计入利息

4、采用收益还原法评估商业用地时，确定客观总收益应依据下列哪项？

A．实际租金收入

B．市场平均租金水平

C．业主申报收入

D．历史最高收益

5、基准地价系数修正法适用于哪种土地估价场景？

A．偏远农村集体土地

B．城市已公布基准地价区域

C．未开发荒地

D．军事用地

6、在评估划拨土地使用权价格时，通常需要扣除下列哪项费用？

A．土地开发费

B．土地出让金

C．征地管理费

D．拆迁补偿费

7、下列哪项不属于土地估价报告中“估价假设和限制条件”的必要内容？

A．土地用途设定

B．市场状况假设

C．估价师个人偏好说明

D．产权清晰性假设

8、某宗地临街深度为50米，若按照四三二一法则，其前25米价值占整块地价值的比例约为多少？

A．40%

B．70%

C．80%

D．90%

9、在土地估价中，容积率修正系数的确定依据是什么？

A．政府规划文件

B．市场交易资料中不同容积率下的地价差异

C．建筑成本变化

D．开发商预期利润

10、下列哪种方法不适用于评估工业用地价值？

A．市场比较法

B．收益还原法

C．路线价法

D．成本逼近法

11、在土地估价报告中，确定估价对象土地使用权年限时，应以哪项为依据？

A.土地实际使用起始时间

B.土地出让合同约定的使用年限

C.估价时点前已使用的年数

D.房屋建成年限

12、采用市场比较法评估土地价格时，若比较案例交易价格偏高，最可能的原因是？

A.交易发生在正常市场条件下

B.买方为急于获取土地的关联方

C.土地用途为工业用地

D.交易时间距估价时点较远

13、收益还原法评估商业用地时，土地纯收益应如何计算？

A.总收入减去运营费用

B.总收入减去税费和利息

C.总收入减去运营费用和税费

D.总收入减去管理费和折旧

14、基准地价修正法中，期日修正的目的是？

A.调整土地用途差异

B.将基准地价调整至估价时点的市场水平

C.修正容积率差异

D.调整土地使用权类型

15、下列哪项不属于土地估价报告的必备内容？

A.估价师签名与执业证书号

B.估价对象的租赁合同复印件

C.估价方法选择的理由

D.估价结果及使用限制说明

16、在成本逼近法中，土地取得费通常包括？

A.土地出让金、拆迁补偿费、青苗补偿费

B.建筑材料费、人工费、设备费

C.银行利息、管理费、销售费用

D.税费、折旧费、维修费

17、当估价对象位于城市边缘，周边可比案例较少时，优先选用的估价方法是？

A.市场比较法

B.收益还原法

C.成本逼近法

D.假设开发法

18、在假设开发法中，开发完成后房地产的市场价值应基于？

A.当前市场价格

B.开发完成时的预期市场价格

C.历史最高价格

D.政府指导价

19、土地估价中，容积率修正系数的确定依据是？

A.区域平均容积率

B.不同容积率下土地单位价格的变化规律

C.政府规划文件中的建议值

D.开发商的开发意愿

20、下列哪种情况不宜采用收益还原法评估土地价格？

A.商业步行街用地

B.学校教学用地

C.写字楼配套停车场

D.临街商铺用地

21、在土地估价报告中，确定估价对象土地权利状况时，最主要的依据是

A.土地使用权出让合同

B.不动产权证书

C.地籍调查表

D.规划部门批复文件

22、采用收益还原法评估商业用地价格时，确定土地纯收益应扣除的项目是

A.房屋折旧费

B.管理费与维修费

C.企业所得税

D.投资者期望利润

23、在市场比较法评估中，若比较案例交易价格高于正常市场价格，其交易情况修正系数应

A.大于1

B.小于1

C.等于1

D.无法确定

24、基准地价系数修正法适用于下列哪种情形？

A.城市边缘未开发农用地

B.城镇已公布基准地价区域的宗地

C.