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房屋买卖合同

一、交易主体：身份的真实性与资格的有效性

合同的订立始于交易主体的明确与核实。对于买方而言，首要任务是确认卖方是否为房屋的合法权利人，务必核实其身份证明与不动产权属证书（或不动产登记证明）的一致性。若房屋存在共有人，无论是按份共有还是共同共有，均需所有共有人出具同意出售的书面意见，这一点在夫妻共有的情形下尤为关键，避免因一方擅自处分而引发后续纠纷。

卖方则需审慎核查买方的身份信息及履约能力。虽然在当前交易模式下，买方通常需支付相应款项，但了解买方的基本信用状况及支付来源的合法性，亦有助于降低交易风险。若交易涉及企业法人，则需审查其营业执照、法定代表人身份证明等文件，确保签约主体具备相应的民事行为能力。

二、房屋基本情况：细节的准确性与描述的完整性

房屋作为交易的标的物，其基本情况的准确描述是合同不可或缺的组成部分。这包括但不限于：房屋的具体坐落地址，需精确到门牌号；不动产权属证书编号，这是查询房屋权利状态的重要依据；房屋的建筑面积（含套内建筑面积与公摊面积）、使用面积；房屋的结构类型、朝向、楼层及总层数；房屋的规划用途（住宅、商业、办公等），这直接影响到交易税费、贷款政策及未来的使用限制。

此外，房屋是否存在抵押、查封、租赁等权利负担或限制，卖方必须如实告知买方。若房屋已出租，需明确租赁期限、承租人是否放弃优先购买权等事宜，以免影响买方对房屋的实际占有和使用。对于房屋内部的装修、设施设备等，若包含在交易范围内，亦应详细列明清单，明确品牌、型号、数量及状态，避免交接时产生争议。

三、价款及支付方式：交易核心的清晰约定

房屋价款是合同的核心条款，必须明确约定总价款的金额。同时，支付方式的约定需详尽且具有可操作性，包括定金、首付款、尾款（或通过贷款支付的部分）的具体金额、支付时间、支付方式（现金、银行转账等）及收款账户信息。

银行转账应明确双方的账户名称、开户行及账号，建议通过书面形式确认，避免口头约定。对于贷款支付的情形，需明确贷款申请的责任方（通常为买方）、贷款金额、贷款机构（若已初步确定），以及因买方贷款审批未通过或审批金额不足时的处理方式——是买方自筹资金补足、解除合同互不承担违约责任，还是其他双方协商一致的解决方案。

四、房屋交付与产权过户：权利与占有的双重转移

房屋交付与产权过户是房屋交易的两个关键节点。交付不仅指物理意义上的房屋交接，还应包括相关附属设施、设备、钥匙、水电气暖等公共事业账户的过户或更名，以及物业费、供暖费等费用的结算截止时点。合同中应明确约定交付的具体时间、条件及交付标准。

产权过户则是房屋所有权发生转移的法定标志。合同需约定双方共同向不动产登记机构申请办理房屋所有权转移登记的时间期限，以及各自应承担的协助义务。卖方应保证所提供的办理过户手续所需材料真实、完整、有效。过户所需的时间周期，虽然受到行政部门办理效率的影响，但双方仍可约定一个合理的预期时限。

五、违约责任：风险防范的保障机制

违约责任条款是保障合同履行、约束双方行为的重要手段，其设置应具有针对性和可操作性。对于卖方而言，常见的违约情形包括逾期交付房屋、逾期办理过户手续、房屋产权存在瑕疵导致无法过户、擅自违约不卖等；对于买方而言，常见的违约情形包括逾期支付房款、无正当理由拒绝接收房屋、擅自违约不买等。

针对不同的违约情形，应分别约定相应的违约责任承担方式，如继续履行、采取补救措施、赔偿损失（包括直接损失和可预期的间接损失）、支付违约金等。违约金的数额或计算方式应明确约定，过高或过低的违约金在发生争议时可能面临法院或仲裁机构的调整。若一方根本性违约导致合同目的无法实现，守约方应有权解除合同并要求对方承担相应的赔偿责任。

六、税费承担：清晰划分避免争议

房屋交易过程中会产生多种税费，如契税、个人所得税、增值税及附加、印花税、登记费等。合同中应明确约定各项税费的具体承担方，是由买方承担、卖方承担，还是按国家规定各自承担。这一约定需清晰、无歧义，以避免在办理税费缴纳时产生不必要的纠纷。实践中，税费的承担方式往往与房屋成交价格的协商紧密相关，双方应在充分沟通的基础上达成一致。

七、定金条款：履约诚意的担保

定金作为一种担保方式，在房屋交易中被广泛使用。合同中应明确定金的数额（注意不得超过主合同标的额的百分之二十）、支付时间及方式。更为重要的是，需明确定金的性质及罚则适用——若买方违约，卖方有权没收定金；若卖方违约，应双倍返还定金。若因不可归责于双方的事由导致合同无法继续履行，则定金应予以返还。此处需特别注意“定金”与“订金”的区别，后者通常视为预付款，不具有定金的担保性质。

八、争议解决方式与合同生效

合同中应约定发生争议时的解决方式，是选择向房屋所在地有管辖权的人民法院提起诉讼，还是提交某一仲裁机构进行仲裁。二者择其一，且一旦选定，对双方