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2025年法律职业资格考试主观题试题与参考答案

【案情】

2024年3月，甲市乙区居民林蔚（女，32岁，某互联网公司产品经理）通过“云住”APP与房东程东（男，41岁，自由职业）签订一份《房屋租赁合同》，约定：程东将其名下位于乙区滨海路9号“海语墅”2幢1802室（建筑面积189㎡，四室两厅，精装修，含全套家具家电）出租给林蔚，租期一年，自2024年4月1日至2025年3月31日，月租金1.8万元，押二付三；任何一方提前解约须提前30日书面通知并支付两个月租金作为违约金；房屋仅作住宅使用，不得群租、转租、饲养大型犬。合同附件《交接清单》载明：中央空调、新风系统、洗碗机、烘干机、投影仪、密码锁均运转正常，墙面无污损，真皮沙发无划痕。

2024年6月5日，林蔚因公司调整组织架构被派驻海外半年，遂与好友柯乔（女，29岁，某律所实习律师）口头约定：柯乔以林蔚名义继续履行租赁合同，每月仍由林蔚账户向程东支付租金，柯乔向林蔚支付1.9万元/月，差额0.1万元作为林蔚“信用对价”。6月10日，柯乔搬入并更换了密码锁电池。6月18日，程东通过物业监控发现房屋实际使用人并非林蔚，遂书面催告林蔚限期整改。林蔚回函称“仅邀请朋友暂住，未构成转租”。7月2日，程东再次现场核查，发现客厅隔断出两间临时卧室，分别租给两名外地实习生，并查获一只成年金毛犬。程东当场报警，派出所出警后以“民事纠纷”为由未立案。7月3日，程东向林蔚发出《解除合同通知书》，并更换门锁。7月4日，林蔚委托律师起诉，请求：

1.确认程东7月3日解除合同无效；

2.判令程东继续履行合同并交付房屋；

3.赔偿因强制换锁导致其额外支出的酒店费用1.2万元；

4.承担本案诉讼费。

程东提起反诉，请求：

1.确认合同已于7月3日解除；

2.判令林蔚支付违约金3.6万元；

3.判令林蔚赔偿家具污损、狗咬痕迹修复费用2.3万元；

4.判令林蔚返还其垫付的8月物业费0.3万元；

5.本诉与反诉诉讼费均由林蔚承担。

一审法院查明：

1.林蔚与柯乔的微信记录显示“你替我扛半年，我回来请你喝酒”“差价算我的风险金”；

2.柯乔与两名实习生分别签订《住宿协议》，每月收取0.25万元/人；

3.物业出具《情况说明》，证实7月2日屋内确有大型犬只，沙发脚存在啃咬痕迹；

4.程东提交2024年8月物业费缴费凭证0.3万元；

5.鉴定机构出具《修复造价意见书》：真皮沙发修复0.8万元、墙面翻新1.2万元、地板补漆0.3万元，合计2.3万元。

一审认为：林蔚行为构成擅自转租、群租及饲养大型犬，已构成根本违约，程东享有约定解除权，判决驳回林蔚全部诉请，支持程东全部反诉请求。林蔚不服，向甲市中级法院提起上诉。

二审期间，林蔚提交新证据：

1.2024年9月柯乔与两名实习生签署的《终止协议》，载明“双方系朋友关系，无偿借住，此前协议仅为配合物业登记”；

2.某宠物医院出具的《情况说明》，证明金毛犬系7月1日临时寄养，7月3日已被主人领走；

3.案涉房屋2024年7月、8月水电燃气账单，用量显著低于正常居住水平，拟证明未群租。

程东提交反驳证据：

1.派出所执法记录仪视频，显示7月2日晚柯乔亲口承认“我签了合同收他们钱”；

2.实习生袁某证言：每月向柯乔交现金0.25万元，包物业Wi-Fi；

3.鉴定人出庭说明：狗咬痕迹形成时间与林蔚占用期吻合。

二审法院另查明：案涉房屋所在小区《管理规约》第18条明确“禁止饲养肩高超过55cm的犬只”，业主委员会曾就该条作出“住宅性质不变前提下，可饲养导盲犬、工作犬除外”的补充决议。

【答题要求】

1.请结合案情，分析林蔚与柯乔之间的法律关系性质及其对租赁合同效力的影响；

2.程东是否享有约定解除权？如享有，其解除通知方式是否符合法律规定？

3.若合同已被合法解除，林蔚主张的“额外酒店费用”应否支持？

4.违约金3.6万元与损失赔偿2.3万元能否并用？若不能，应如何调整？

5.二审法院应如何处理林蔚提交的新证据？是否构成“新证据”？

6.假设林蔚在二审中提出“调低违约金”请求，法院应如何审查？

7.请就本案撰写一份甲市中级法院二审判决书“本院认为”部分，要求引用现行法律、司法解释，充分说理，逻辑严密，结论明确，不得少于1500字。

【参考答案】

一、林蔚与柯乔之间法律关系的性质及对租赁合同的影响

1.双方虽无书面合同，但微信记录“你替我扛半年”“差价算我的风险金”已表明林蔚将房屋交由柯乔全权占有、使用、收益，柯乔则向林蔚支付对价，符合《民法典》第七百零三条“承租人将租赁物转租给第三人”的构成要件。

2.柯乔后续与两名实习生签订《住宿