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房屋估价与房产市场分析测试集

一、单选题（每题2分，共20题）

（针对上海市近期房产市场及估价实务）

1.在上海市某市中心区域，某公寓楼龄为15年，市场同类房屋租赁回报率为4%，银行贷款利率为5.5%。若采用收益法估价，该公寓的折现率应更接近于（）。

A.4%

B.4.5%

C.5.5%

D.6%

2.若某上海市住宅小区的物业管理费为2.5元/平方米·月，业主共有部分建筑面积占比为15%，则该小区的公共部分分摊物业服务费为（）。

A.0.375元/平方米·月

B.0.4元/平方米·月

C.0.5元/平方米·月

D.0.6元/平方米·月

3.在上海市某次房产拍卖中，竞买人甲出价800万元，竞买人乙出价850万元，但拍卖师以“高于800万元”的报价落槌成交。该拍卖结果的法律效力为（）。

A.有效，以800万元为准

B.无效，因乙报价更高

C.有效，但需甲补足差价

D.需法院裁定

4.某上海市别墅区，宗地面积为300平方米，规划容积率上限为1.2，若开发商实际建设建筑面积为360平方米，则其超容建部分需补缴的出让金按当地基准地价的（）。

A.50%计收

B.100%计收

C.150%计收

D.200%计收

5.在上海市某老旧小区改造项目中，评估某栋房屋的成新率时，发现其主体结构完好但装修部分老化严重。若主体结构评分为80分，装修部分评分为40分，综合成新率应按（）。

A.60分计

B.70分计

C.80分计

D.平均分值计

6.某上海市商铺因临街位置优越，年租金收入为120万元，运营成本占租金收入的30%，空置率常年低于5%。若采用收益法估价，其资本化率应考虑（）。

A.商铺所在街道的商业活跃度

B.临街宽度及面宽

C.周边竞品租金水平

D.以上均需考虑

7.若某上海市住宅在评估时发现其土地使用权剩余年限为20年，而同类房屋的市场价格主要受30年土地使用权影响。此时估价应采用（）。

A.线性折现法调整土地使用权年限

B.剩余年限直接折现

C.按法定最高年限30年估价

D.忽略土地使用权年限影响

8.在上海市某次房产尽职调查中，发现某住宅存在抵押权。若该抵押权已登记，则其优先受偿顺序为（）。

A.优先于普通债权

B.优先于建设工程款

C.优先于税收债权

D.优先于股东分红权

9.某上海市商业综合体因业态调整，需评估其租赁权价值。若其剩余租赁期限为5年，市场同类物业租金回报率为6%，则其租赁权折现系数约为（）。

A.0.747

B.0.835

C.0.926

D.0.969

10.在上海市某次房产评估中，评估师采用市场比较法，选取了三处可比案例。若三处案例的成交价格分别为900万元、850万元、920万元，则其最终比准价格应按（）。

A.三者平均价

B.中位数价格

C.加权平均价（权重按区域相似度分配）

D.最优案例价

二、多选题（每题3分，共10题）

（针对深圳市房产增值潜力及风险分析）

1.深圳市某学区房因其学位稀缺性，其价值主要受以下因素影响（）。

A.学区政策稳定性

B.学校排名及升学率

C.房屋建筑面积

D.周边交通配套

2.若某深圳市住宅小区存在“烂尾楼”风险，其价值评估需重点关注（）。

A.投资方资金链断裂程度

B.项目已投入工程款比例

C.潜在买家接盘意愿

D.政府纾困政策支持力度

3.深圳市某临深海别墅区，其价值评估需考虑（）。

A.滨海线规划用途

B.风险系数（台风、地质灾害）

C.周边商业配套完善度

D.房屋抗风性能检测报告

4.在深圳市某次房产拍卖中，若拍卖标的涉及共有产权，则需审查（）。

A.共有产权比例及分摊方案

B.其他共有人是否放弃优先购买权

C.拍卖款分配顺序

D.共有产权变更登记手续

5.深圳市某工业用地若计划转为商业用地，其增值潜力评估需考虑（）。

A.用地性质变更审批难度

B.周边商业辐射范围

C.地价差补缴政策

D.环境评估及限高要求

6.深圳市某商铺因人流量下降导致租金下滑，其价值评估需考虑（）。

A.商圈衰退原因及修复可能性

B.租户违约情况及续约条件

C.周边新商业体竞争压力

D.政府商业扶持政策

7.若某深圳市住宅存在租赁权纠纷，其价值评估需关注（）。

A.租赁合同合法性

B.空置期及租金损失赔偿

C.法院判决倾向性

D.重新租赁的市场难度

8.深圳市某次房产评估涉及历史遗留房改房，需审查（）。

A.产权来源及合规性

B.统建房分摊面积合理性

C.暖气费、物业费补缴政策

D.拆迁补偿协议有效性

9.深圳市某商业综合体因业态单一导致价值下降，其再开发评估需考虑（）