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2025年房地产经纪人产权不清晰房产的代理风险与规避专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人产权不清晰房产的代理风险与规避专

题试卷及解析

2025年房地产经纪人产权不清晰房产的代理风险与规避专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、房地产经纪人在接受委托代理前，对房产产权进行核验时，发现该房产存在多

个共有人，但部分共有人未在委托书上签字。此时，经纪人应如何处理？

A、直接与签字的共有人签订委托合同，尽快促成交易

B、要求所有共有人共同签署委托合同，否则不予接受委托

C、忽略未签字共有人，因为签字的共有人已代表多数意见

D、建议卖方先通过内部协商或法律途径解决共有权人意见统一问题

【答案】D

【解析】正确答案是D。根据《民法典》关于共有财产处分的规定，处分共有的不

动产应当经全体共同共有人同意。部分共有人签字的委托书存在法律瑕疵，可能导致后

续合同无效。经纪人应建议卖方先解决共有权人意见统一问题，这是规避代理风险的关

键步骤。选项A和C会直接导致法律风险；选项B虽然正确，但D提供了更具建设

性的解决方案，体现了经纪人的专业服务价值。知识点：共有财产处分规则。易错点：

误以为多数共有人同意即可处分财产。

2、某房产为夫妻共同财产，但产权证上仅登记了丈夫一人的名字。丈夫独自委托

经纪人出售该房产，经纪人应采取的首要风险规避措施是？

A、要求丈夫提供其配偶的书面同意出售声明

B、核实产权证信息，以登记为准直接代理

C、要求丈夫签署承诺书，保证其配偶同意

D、降低代理佣金，以平衡潜在风险

【答案】A

【解析】正确答案是A。根据《民法典》第1062条，夫妻共同财产即使登记在一

方名下，处分时仍需双方同意。经纪人要求配偶提供书面同意声明是必要的风险控制手

段。选项B忽略了隐性共有人的存在；选项C的承诺书法律效力不足；选项D与风险

规避无关。知识点：夫妻共同财产的认定与处分。易错点：过度信赖不动产登记的公示

效力。

3、经纪人在代理一处工业厂房时，发现该厂房的土地性质为划拨用地。关于该房

产的代理风险，下列说法正确的是？

A、划拨用地可直接上市交易，无需额外手续

B、必须先办理土地出让手续并补缴土地出让金后方可交易

C、只要厂房产权清晰，土地性质不影响交易

2025年房地产经纪人产权不清晰房产的代理风险与规避专题试卷及解析2

D、划拨用地交易需经政府批准，但无需补缴费用

【答案】B

【解析】正确答案是B。《城市房地产管理法》规定，划拨土地转让需报有批准权的

人民政府审批，并由受让方办理土地使用权出让手续，缴纳出让金。选项A、C、D均

忽略了划拨用地的特殊限制。知识点：划拨土地与出让土地的区别。易错点：混淆不同

土地性质的交易条件。

4、某房产设定了最高额抵押，但抵押权人出具了”同意出售”的函件。经纪人应如

何处理？

A、直接代理交易，凭函件视为无抵押

B、要求卖方先解除最高额抵押后再代理

C、核实函件真实性及具体条款，确保可涤除抵押权

D、建议买方接受带抵押交易

【答案】C

【解析】正确答案是C。最高额抵押具有不确定性，即使抵押权人同意出售，也需

核实函件是否明确表示可注销抵押登记。选项A忽视了抵押权的法律效力；选项B过

于绝对；选项D将风险转嫁给买方不符合职业操守。知识点：最高额抵押的特殊性。易

错点：误解”同意出售”等同于抵押权消灭。

5、经纪人在代理一处房产时，发现该房产处于查封状态。卖方声称”很快会解封”，

要求立即挂牌。经纪人正确的做法是？

A、暂不挂牌，待解封后再办理委托手续

B、挂牌但注明”查封中，待解封后交易”

C、与卖方签订附条件委托合同

D、立即挂牌以抢占市场先机

【答案】A

【解析】正确答案是A。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、

冻结财产的规定》，查封期间不得办理过户登记。选项B、C、D均可能构成违规代理。

知识点：查封房产的交易限制。易错点：轻信卖方对解封时间的承诺。

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