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2025年房地产经纪人收益法的基本原理与适用对象专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人收益法的基本原理与适用对象专题试

卷及解析

2025年房地产经纪人收益法的基本原理与适用对象专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、收益法评估房地产价值时，其核心理论基础是什么？

A、替代原则

B、供求原则

C、预期收益原则

D、最高最佳使用原则

【答案】C

【解析】正确答案是C。收益法的核心理论基础是预期收益原则，即房地产的价值

取决于其未来所能带来的预期收益的现值总和。A选项替代原则是市场比较法的理论

基础；B选项供求原则是房地产市场的普遍原则，但不是收益法的核心；D选项最高最

佳使用原则是房地产评估的通用原则之一，并非收益法所特有。知识点：收益法的基本

原理。易错点：容易将房地产评估的通用原则与收益法的特定理论基础混淆。

2、下列哪类房地产最适宜采用收益法进行评估？

A、城市中心区的标准工业厂房

B、风景优美的农村宅基地

C、自用为主的独立别墅

D、具有稳定租金收益的市中心写字楼

【答案】D

【解析】正确答案是D。收益法最适用于具有持续、稳定、可量化收益的房地产。市

中心写字楼通常有稳定的租金收入和明确的运营成本，是收益法的典型适用对象。A选

项工业厂房收益可能不稳定且受产业政策影响大；B选项农村宅基地一般不产生直接

经济收益；C选项自用别墅缺乏市场化的租金数据，其价值更多体现在使用而非收益。

知识点：收益法的适用对象。易错点：误认为只要有房产就能用收益法，忽略了“可产

生持续稳定收益”这一关键前提。

3、在运用收益法时，预测未来净收益通常不包括以下哪项？

A、潜在毛租金收入

B、房产税

C、房屋折旧

D、空置和收租损失

【答案】C

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【解析】正确答案是C。收益法中的净收益是指有效毛收入减去运营费用后的余额。

运营费用是为维持房地产正常使用所必须支出的费用，如房产税、保险费、管理费、维

修费等。房屋折旧属于会计成本概念，而非实际的现金流出，在计算净收益时不应扣除。

A、B、D都是计算净收益过程中的相关考虑因素。知识点：收益法中净收益的构成。易

错点：容易混淆会计上的成本费用与评估中的运营费用，将折旧等非付现成本计入。

4、收益法中的“报酬率”或“资本化率”本质上反映了什么？

A、银行贷款利率

B、房地产的投资风险与回报要求

C、政府的土地出让金标准

D、建筑物的重置成本

【答案】B

【解析】正确答案是B。报酬率（或资本化率）是将未来预期收益转换为现值的比

率，它反映了投资者为获取该房地产的未来收益所愿意承担的投资风险，以及对该项投

资所要求的回报率。风险越高，要求的报酬率也越高。A选项银行贷款利率只是确定报

酬率的参考因素之一；C、D选项与投资回报无直接关系。知识点：收益法中的报酬率。

易错点：将报酬率简单等同于某个单一的利率指标，而忽略了其核心是反映投资风险的

综合回报要求。

5、当评估对象是即将开发完成的商业综合体时，采用收益法进行评估，其价值评

估时点通常是指？

A、项目动工之日

B、项目竣工之日

C、价值评估业务发生之日

D、项目全部出租且运营稳定之日

【答案】C

【解析】正确答案是C。房地产评估的价值时点，也称为评估基准日，是指评估结

果所对应的日期，通常由评估业务委托方确定，或根据评估目的确定，一般为评估业务

发生时的某个时间点。无论评估对象是现状房地产还是未来房地产，其价值都是针对价

值时点这一特定日期而言的。A、B、D都是项目开发或运营过程中的时间节点，但不

是评估的价值时点。知识点：房地产评估的价值时点。易错点：容易将价值时点与房地

产的物理状态时间点（如竣工日）相混淆。

6、收益法评估中，对于收益年限有限的房地产，其价值评估的核心是？

A、计算无限期的收益现值

B、计算收益年限内各期净收益的现值之和