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2025年法考《民法》专项训练卷及答案(案例)

【案例一】

甲市A区的乙公司开发“云景台”小区，2024年3月1日取得预售许可证。3月5日，市民丙与乙公司签订《商品房认购书》，约定：丙认购2号楼1单元1802室，建筑面积89㎡，单价2万元/㎡，总价178万元；丙于3月5日支付定金20万元，3月20日前签订正式《商品房买卖合同》，任何一方违约须向守约方支付总房款10%的违约金。3月18日，丙因房贷审批未通过，向乙公司申请退还定金，乙公司拒绝。3月25日，乙公司将该房另行出售给丁，并于4月10日完成网签备案。丙诉至法院，请求双倍返还定金40万元，并赔偿房价上涨损失22万元。乙公司反诉要求丙支付违约金17.8万元。经查，3月20日至3月25日，同小区同户型单价上涨至2.3万元/㎡。

问题：

1.《商品房认购书》性质如何认定？是否属于商品房买卖合同？

2.丙未能获得贷款是否构成“不可归责于双方事由”？

3.乙公司另行出售房屋的行为是否构成违约？

4.若法院认定乙公司违约，丙能否同时主张双倍返还定金与房价上涨损失？

5.若法院认定丙违约，乙公司能否没收定金并主张违约金？

【答案】

1.依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条，认购书具备当事人名称、商品房基本状况、总价款、付款方式等主要内容，且出卖人收受购房款的，应认定为商品房买卖合同。本案中，认购书虽载明主要条款，但明确约定将来另行签订正式合同，且丙仅支付定金，故其性质为预约合同，而非本约。

2.房贷审批未通过系丙个人信用原因，不属于不可抗力或情势变更，亦不可归责于乙公司，故不构成“不可归责于双方事由”。

3.双方约定3月20日前签订本约，丙未依约前往，已构成预约违约。乙公司于3月25日将房屋另售，系在丙违约后5日，且房屋尚未交付，不构成一物二卖，故不构成本约违约。

4.预约违约的赔偿范围限于信赖利益，不包括可得利益。双倍返还定金已具惩罚与补偿功能，房价上涨利益属于本约履行后可得利益，法院一般不予支持。

5.定金与违约金原则上不得并用，但《民法典》第588条允许择一主张。乙公司已没收定金，再行请求违约金须证明定金不足以弥补损失，法院可酌减。

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【案例二】

2024年5月，戊将自己名下宝马X5（登记日期2022年4月，行驶3万公里）以46万元价格挂网出售。己看车后，双方签订《二手车买卖合同》，约定：车价46万元，己首付20万元，余款26万元分8期支付，每月1万元；车辆仍登记在戊名下，己付清全部价款后办理过户；戊交付车辆及行驶证、备用钥匙；若己逾期付款超过15日，戊有权解除合同并取回车辆，已付款不予退还。6月1日，戊交付车辆。6月至9月，己按期支付4期共4万元。10月起，己因资金断裂未再付款。11月20日，戊趁己出差，用备用钥匙将车辆开回，并随即将车辆以42万元出售给庚，完成过户。己回京后诉请返还20万元首付款，并赔偿车辆贬值损失4万元。戊反诉要求确认合同已解除，并主张使用费6万元（按每月1万元计算）。

问题：

1.合同约定“所有权保留”是否有效？

2.戊能否依约直接取回车辆，无需诉讼程序？

3.戊转售价格低于合同价，差额4万元是否应由己承担？

4.己已付20万元性质如何认定？戊是否有权全部没收？

5.己主张车辆贬值损失是否成立？

【答案】

1.车辆属动产，双方约定价款付清前所有权归出卖人，符合《民法典》第641条，有效。

2.取回权性质为形成权，但标的物已由买受人合法占有，戊自力取回违反《民法典》第447条规定的和平行使原则，应通过诉讼或仲裁程序，否则构成侵权。

3.戊转售所得42万元，应视为替代价款。依据《民法典》第643条，戊应清算：42万元－26万元余款－合理费用＝余额返还己。差额4万元属正常市场风险，己不承担。

4.已付款20万元中，4万元为分期价款，16万元为首付款。合同解除后，戊可主张使用费、折旧费及违约金，但不得没收全部已付款。法院可参照同类车辆市场租赁价酌定使用费为每月0.6万元，4个月共2.4万元，剩余17.6万元应返还己。

5.车辆贬值系正常使用损耗，己作为合法占有人已支付对价，且贬值与违约无直接因果关系，该请求不予支持。

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【案例三】

辛为甲大学法学教授，2023年12月1日，与某出版社签订《著作权许可使用合同》，约定：辛将其专著《民法典体系论》中文简体版专有出版权授予出版社，期限5年，版税8%；出版社应于2024年6月30日前出版，否则辛有权解除合同；出版社每年12月31日前结算版税。2024年7月10日，该书仍未出版，辛书面催告，出版社回复“排版已完成，书号审批延迟，预计9月上市