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业主委员会物业服务合同

一、合同的灵魂：签订前的审慎与原则

在落笔之前，业委会首先需要明确几个基本原则，这将贯穿合同制定与履行的始终。

1.业主利益最大化与共同意志体现：合同的每一个条款都应站在全体业主的立场，以维护和增进业主的合法权益为出发点。业委会在起草或审议合同时，务必广泛征求业主意见，确保合同内容符合小区的实际需求和大多数业主的意愿。避免因少数人意见或个人偏好而偏离这一核心。

2.权责对等与公平合理：合同是双方法律行为，物业服务企业提供服务，业主支付报酬，权利义务必须对等。既不能苛求物业企业承担无法实现的义务，也不能让业主承担不合理的费用或丧失应有的权利。公平是合同得以顺利履行的前提。

3.条款明确与可操作性：模糊不清的条款是未来纠纷的温床。无论是服务范围、质量标准，还是收费方式、违约责任，都应力求明确、具体，具有可衡量性和可执行性。避免使用“优质服务”、“及时处理”等缺乏量化标准的描述。

4.合法性与合规性：合同的订立、内容、形式都必须符合《民法典》、《物业管理条例》等相关法律法规的规定。必要时，应咨询专业法律人士的意见，确保合同的法律效力。

二、合同的骨架：核心条款深度解析

一份规范的物业服务合同，其核心条款如同骨架，支撑起整个合同的完整性和有效性。

1.合同主体与物业基本情况

*主体信息：务必准确列明业委会（作为全体业主的代表）和物业服务企业的全称、法定代表人/负责人、统一社会信用代码、地址、联系方式等。业委会应确保自身具备签订合同的合法授权。

*物业基本情况：清晰描述物业项目的名称、坐落位置、类型（住宅、商业等）、建筑面积、户数、公共设施设备概况等，为服务范围的界定提供基础。

2.服务范围与质量标准

这是合同的“心脏”，最易产生分歧，必须细致入微。

*服务范围：应逐项列明物业服务的具体内容，例如：

*公共区域清洁卫生与垃圾清运；

*公共绿化养护；

*公共秩序维护（门岗值守、巡逻等）；

*公共设施设备（供水、供电、消防、电梯、监控、路灯等）的日常运行、维护和管理；

*车辆停放管理（如适用）；

*公共区域的小修小补；

*物业档案资料管理；

*协助处理社区公共事务等。

*质量标准：这是衡量物业服务好坏的标尺。应尽可能量化，例如：

*电梯故障率每月不超过X%，故障响应时间不超过Y分钟，修复时限Z小时；

*公共区域每日清扫次数，垃圾清运频率；

*绿化存活率达到X%，修剪频次；

*安保岗位值守时间，巡逻次数等。可参考地方物业服务等级标准或行业规范。

3.服务期限

明确合同的起止日期。通常建议服务期限不宜过长，以两到三年为宜，以便业主根据服务质量进行评估和选择。同时，应约定合同到期前的续约谈判机制和提前通知期限。

4.服务费用

*收费标准：明确物业服务收费的具体标准（如每平方米每月X元），区分不同物业类型（如住宅、商铺）的收费标准。

*收费方式：是包干制还是酬金制？两种方式各有优劣，业委会需结合小区实际情况审慎选择，并在合同中明确。若为酬金制，还需约定酬金提取比例或金额，以及物业服务支出的审计办法。

*缴费周期与方式：业主按月、按季度还是按年缴纳？通过何种方式缴纳（线上、线下）？

*费用调整机制：约定物业费调整的条件、程序和公示要求。调整需有充分理由，如成本大幅上涨，并应经过业主表决同意。

*其他费用：如停车费、公摊水电费（如何分摊）、特约服务费等，均需明确约定。

5.双方权利与义务

这部分是平衡双方关系的关键。

*业主委员会的权利与义务：

*权利：监督物业服务质量、审核物业财务（尤其酬金制）、提议召开业主大会审议重大事项、代表业主处理与物业相关的争议等。

*义务：协助物业企业开展工作、督促业主按时缴纳物业费、提供必要的工作条件（如物业管理用房）、遵守业主大会议事规则和管理规约等。

*物业服务企业的权利与义务：

*权利：依照合同约定收取服务费用、要求业委会及业主提供必要配合、对违反管理规约的行为进行劝阻等。

*义务：按照合同约定提供服务、定期向业委会报告工作和财务状况（尤其酬金制）、建立健全管理制度、保障小区安全、维护公共设施设备完好、接受业主监督等。

6.物业管理用房与设施设备

明确物业管理用房的位置、面积、用途及提供方式。对于小区内的公共设施设备，应列明清单，明确维护保养责任方和费用承担方，以及合同终止时的移交要求。

7.专项维修资金

明确专项维修资金的管理主体、使用范围、申请流程、公示要求等，确保资金专款专用，规范运作。

8.违约责任

这是合同的“牙齿”，是保障合同履行的重要手段。

*针对双方可能出现的违约情形（如物业未达到服务标