2025年房地产经纪人房地产投资估值模型（DCF、成本法、市场法）专题试卷及解析.pdfVIP

2025年房地产经纪人房地产投资估值模型（DCF、成本法、市场法）专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人房地产投资估值模型（DCF、成本法、

市场法）专题试卷及解析

2025年房地产经纪人房地产投资估值模型（DCF、成本法、市场法）专题试卷及

解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在房地产估值中，市场法的基本原理是什么？

A、基于房地产的重置成本扣除折旧

B、通过比较近期类似房地产的交易价格来确定价值

C、预测未来现金流并折现到当前时点

D、根据房地产的收益能力进行估值

【答案】B

【解析】正确答案是B。市场法是通过比较近期类似房地产的交易价格来确定价值

的方法，体现了市场供需关系对价格的影响。A选项是成本法的原理，C选项是DCF

（现金流折现法）的原理，D选项是收益法的原理。知识点：市场法的基本原理。易错

点：容易将市场法与收益法混淆，需注意市场法侧重于可比交易，而收益法侧重于未来

收益。

2、成本法在房地产估值中最适用于哪类物业？

A、商业综合体

B、老旧住宅

C、新建或特殊用途物业

D、投资性公寓

【答案】C

【解析】正确答案是C。成本法适用于新建或特殊用途物业，因为这些物业缺乏可

比交易数据，且成本易于核算。A、B、D选项更适合市场法或收益法。知识点：成本

法的适用范围。易错点：容易忽视成本法的局限性，误认为其适用于所有物业类型。

3、DCF估值模型的核心是什么？

A、比较类似物业的交易价格

B、计算重置成本并扣除折旧

C、预测未来现金流并折现到当前时点

D、根据市场租金水平估值

【答案】C

【解析】正确答案是C。DCF模型的核心是通过预测未来现金流并折现到当前时点

来确定房地产价值。A选项是市场法，B选项是成本法，D选项是收益法的一部分。知

2025年房地产经纪人房地产投资估值模型（DCF、成本法、市场法）专题试卷及解析2

识点：DCF模型的原理。易错点：容易将DCF与收益法混淆，需注意DCF是收益法

的一种具体形式。

4、在市场法中，选择可比案例时最重要的原则是什么？

A、地理位置相近

B、交易时间接近

C、物业类型相似

D、以上都是

【答案】D

【解析】正确答案是D。市场法中，可比案例的选择需综合考虑地理位置、交易时

间、物业类型等因素，以确保可比性。A、B、C选项均为重要原则，但D选项更全面。

知识点：市场法的可比案例选择。易错点：容易忽略某一因素，导致估值偏差。

5、成本法中的“折旧”不包括以下哪项？

A、物理折旧

B、功能折旧

C、经济折旧

D、市场折旧

【答案】D

【解析】正确答案是D。成本法中的折旧包括物理折旧、功能折旧和经济折旧，不

包括市场折旧。市场折旧是市场法中的概念。知识点：成本法的折旧类型。易错点：容

易将市场折旧与经济折旧混淆。

6、DCF模型中，折现率的确定通常参考什么？

A、银行贷款利率

B、无风险利率加风险溢价

C、市场平均收益率

D、物业的租金回报率

【答案】B

【解析】正确答案是B。DCF模型中的折现率通常参考无风险利率加风险溢价，以

反映投资的风险水平。A、C、D选项虽相关，但不如B选项全面。知识点：DCF模型

的折现率确定。易错点：容易忽略风险溢价，仅参考无风险利率。

7、市场法估值时，对可比案例进行修正的主要目的是什么？

A、反映物业的个别差异

B、调整交易时间的影响

C、消除市场波动的影响

D、以上都是

【答案】D

2025年房地产经纪人房地产投资估值模型（DCF、成本法、市场法）专题试卷及解析3

【解析】正确答案是D。市场法中，修正可比案例是为了反映物业的个别差异、调

整交易时间的影响以及消除市场波动的影响。A、B、C选项均为修正的目的，但D选

项更全面。知识点：市场法的修正方法。易错点：容易忽略某一修正因素，导致估值不

准确。

8、成本法估值时，重置成本的确定依据是什么？

A、当前建材价格和人工成本

B、历史建造成本

C、市场交易价格

D、物业