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房地产估价师考试估价理论与方法真题及答案

姓名：__________考号：__________

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一

二

三

四

五

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一、单选题(共10题)

1.1.估价时，哪种价格反映的是房地产的客观合理价格？()

A.市场成交价格

B.成本价格

C.税收价格

D.投资回报价格

2.2.在比较法估价中，下列哪项不属于比较因素？()

A.土地位置

B.房屋结构

C.房屋装修

D.气候条件

3.3.下列哪项不是房地产估价的直接成本法中的直接成本？()

A.建筑材料费

B.人工费

C.利息

D.税金

4.4.下列哪项不是影响房地产价格的主要因素？()

A.政策法规

B.经济发展

C.社会环境

D.宇宙射线

5.5.下列哪项不属于房地产估价中的收益法？()

A.直接资本化法

B.收益还原法

C.增长资本化法

D.成本法

6.6.下列哪项不是房地产估价的假设前提？()

A.估价目的明确

B.估价对象确定

C.估价时间确定

D.市场条件确定

7.7.下列哪项不是房地产估价中成本法的基本公式？()

A.建筑成本=土地成本+开发成本+销售费用

B.建筑成本=土地成本+建筑安装工程费+税费

C.建筑成本=土地成本+开发成本+销售费用+税费

D.建筑成本=土地成本+建筑安装工程费+税费+利润

8.8.在房地产估价中，下列哪项不属于比较法中的调整系数？()

A.土地位置系数

B.房屋结构系数

C.市场状况系数

D.交易时间系数

9.9.下列哪项不是房地产估价中收益法的适用条件？()

A.收益稳定

B.收益波动大

C.收益易于估算

D.收益具有可比性

10.10.下列哪项不是房地产估价中收益还原率的影响因素？()

A.投资风险

B.收益水平

C.通货膨胀率

D.评估目的

二、多选题(共5题)

11.1.房地产估价的比较法中，选取可比实例时应考虑的因素包括哪些？()

A.房地产类型

B.房地产规模

C.房地产位置

D.房地产装修

E.房地产用途

12.2.在房地产估价的收益法中，影响收益还原率的因素有哪些？()

A.投资风险

B.收益水平

C.通货膨胀率

D.估价目的

E.投资回报率

13.3.房地产估价的成本法中，直接成本包括哪些内容？()

A.土地成本

B.建筑安装工程费

C.开发费用

D.销售费用

E.利息

14.4.下列哪些属于房地产估价中的收益法应用条件？()

A.收益稳定

B.收益易于估算

C.市场条件良好

D.收益具有可比性

E.估价对象易于变现

15.5.下列哪些因素会影响房地产的价格？()

A.经济发展水平

B.政策法规

C.社会环境

D.房地产自身条件

E.供需关系

三、填空题(共5题)

16.房地产估价的比较法中，选择可比实例时应注意其与估价对象的______。

17.房地产估价的收益法中，______是指将未来的预期收益通过一定的折现率折算成现值的方法。

18.房地产估价的成本法中，______是指由于房地产价格变动带来的收益或损失。

19.房地产估价的假设前提中，______是指估价对象在估价时点不存在任何人为设定的限制条件。

20.房地产估价的比较法中，______是指将房地产的预期收益与其总成本进行比较，以确定其投资价值的方法。

四、判断题(共5题)

21.房地产估价的目的决定了估价的最终结果。()

A.正确B.错误

22.房地产估价的比较法只适用于评估具有稳定收益的房地产。()

A.正确B.错误

23.房地产估价的成本法中，土地成本是直接成本的一部分。()

A.正确B.错误

24.房地产估价的收益法是通过估算房地产的未来收益来确定其价值的方法。()

A.正确B.错误

25.房地产估价的假设前提中，估价对象在估价时点必须存在。()

A.正确B.错误

五、简单题(共5题)

26.问：什么是房地产估价的比较法？请简要说明其基本原理。

27.问：简述房地产估价的收益法的基本步骤。

28.问：什么是房地产估价的成本法？请举例说明其应用场景。

29.问：房地产估价中的假设前提有哪些？它们的作用是什么？

30.问：房地产估价中，如何选择合适的折现率？

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