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社区居民物权法案例与生活应用试题及答案

一、单项选择题（每题2分，共20分）

1.某小区3栋2单元业主王某将自家阳台向外延伸50厘米搭建花架，导致楼下201住户李某的窗户采光被遮挡。根据《民法典》物权编，王某的行为侵犯了李某的：

A.专有部分所有权

B.共有部分使用权

C.相邻权

D.居住权

2.某小区物业公司未经业主大会同意，将小区公共电梯内的广告位出租给某教育机构，年收益12万元。该收益的归属应为：

A.物业公司所有（作为管理成本）

B.全体业主共有

C.电梯所在单元业主共有

D.开发商所有（因电梯属开发商初始建设）

3.业主张某购买了某小区一楼带院的房屋，购房合同中约定“小院使用权归张某”，但未明确小院是否计入产权面积。实际交付后，张某在小院中搭建了阳光房。其他业主认为小院属公共绿地，要求拆除。根据《民法典》，小院的法律性质应认定为：

A.张某的专有部分（因合同约定）

B.全体业主共有部分（未计入产权面积）

C.开发商保留的独立空间（未分摊）

D.张某与其他业主按份共有

4.某老旧小区未成立业主委员会，70%的业主希望解聘现有物业公司，但因部分业主反对，未能达到法定表决比例。此时，业主可通过何种途径行使权利？

A.联合拒绝缴纳物业费

B.向街道办申请组织召开业主大会

C.直接起诉物业公司要求解除合同

D.自行选聘新物业公司并要求原物业退出

5.业主陈某将自有房屋出租给租户王某，租期5年。后陈某因债务纠纷将房屋抵押给银行，银行实现抵押权时，王某主张“买卖不破租赁”。根据《民法典》，王某的主张是否成立？

A.成立，租赁权优先于抵押权

B.不成立，抵押权设立在租赁之前则优先

C.成立，租赁权不受抵押权影响

D.不成立，抵押登记后租赁权不得对抗抵押权

6.某小区地下车库规划为“人防工程”，开发商将部分车位以“20年使用权转让”方式出售给业主。业主赵某购买后，其他业主主张车位属公共资源，要求共享。根据《民法典》，车位的权利归属应为：

A.开发商所有（投资建设）

B.全体业主共有（占用公共区域）

C.国家所有（人防工程性质）

D.赵某所有（已支付对价）

7.楼上业主李某家水管爆裂，导致楼下业主王某家墙面渗水、家具损坏。李某辩称“水管老化属物业维护责任”，物业则称“业主自用管道维护由业主负责”。根据《民法典》，王某的损失应由：

A.李某单独承担（因水管属其专有部分）

B.物业单独承担（因未尽维护义务）

C.李某与物业按过错比例分担

D.王某自行承担（意外事件）

8.业主周某在小区公共绿地上种植蔬菜，物业多次劝阻无效后，直接铲除了蔬菜。周某起诉物业要求赔偿。根据《民法典》，物业的行为：

A.合法（公共绿地不得私自占用）

B.违法（未通过法定程序处理）

C.部分合法（可铲除但需赔偿种子费用）

D.合法（业主公约授权物业处置）

9.某小区业主大会拟使用维修资金对电梯进行大修，需经多少比例业主同意？

A.专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且参与表决中过半数同意

B.专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且参与表决中四分之三以上同意

C.全体业主过半数同意

D.专有部分面积过半数且人数过半数同意

10.业主林某在装修时拆除了房屋承重墙，导致整栋楼出现裂缝。其他业主要求林某恢复原状并赔偿损失。林某辩称“房屋是自己的，有权处置”。根据《民法典》，林某的抗辩：

A.成立（所有权人对专有部分有完全处分权）

B.不成立（行使权利不得危及建筑物安全）

C.部分成立（可拆除但需加固）

D.不成立（需经物业公司同意）

二、案例分析题（每题15分，共45分）

案例1：顶楼阳光房引发的纠纷

某小区6栋顶楼业主吴某购买房屋后，以“防漏、隔热”为由，在屋顶搭建了铝合金框架、玻璃封顶的阳光房，面积约30平方米。阳光房搭建后，楼下502业主张某发现房屋天花板出现裂缝，认为是阳光房超重导致；其他业主则认为阳光房占用了公共屋顶，影响小区整体外观。物业公司向吴某下达《整改通知书》，要求拆除，吴某拒绝，称“屋顶是我家楼上，我有权使用”。

问题：

1.屋顶是否属于吴某的专有部分？法律依据是什么？

2.吴某搭建阳光房的行为违反了哪些物权法规定？

3.其他业主和物业公司可通过哪些途径维护权益？

案例2：人防车位“使用权转让”争议

某小区开发商在销售时宣传“地下人防车位可转让20年使用权，到期