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2025年房地产经纪人接受委托时的尽职调查与信息披露义务专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人接受委托时的尽职调查与信息披露义

务专题试卷及解析

2025年房地产经纪人接受委托时的尽职调查与信息披露义务专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、房地产经纪人在接受卖方委托时，对房屋的权属状况进行尽职调查，下列哪项

不属于必须核查的核心文件？

A、不动产权证书

B、房屋买卖合同

C、抵押权设立证明

D、共有权人同意出售证明

【答案】B

【解析】正确答案是B。不动产权证书（A）是确认房屋所有权和权属状况的核心文

件；抵押权设立证明（C）关系到房屋权利限制，直接影响交易；共有权人同意出售证

明（D）在房屋为共有财产时是必须的，否则合同可能无效。房屋买卖合同（B）是交易

过程中形成的文件，在接受委托时尚未产生，不属于前期尽职调查的范畴。知识点：尽

职调查的核心内容是核实房屋的静态权属状态，而非动态交易文件。易错点：考生可能

混淆尽职调查阶段和交易阶段的文件，误将交易合同也纳入前期调查范围。

2、根据《民法典》及相关规定，房地产经纪人对于委托人明确要求保密的信息，其

信息披露义务的正确做法是？

A、为促成交易，可向潜在买方适当透露

B、无论何种情况均不得向任何第三方披露

C、除非涉及公共利益或法律强制规定，否则应予保密

D、只需向买方披露，无需告知其他方

【答案】C

【解析】正确答案是C。经纪人对委托人的信息负有保密义务，这是基本的职业道

德和合同义务。但这种保密义务不是绝对的，当涉及法律规定（如洗钱调查、司法调查）

或重大公共利益（如房屋为危房）时，保密义务应让位于更高的法律义务。A选项违背

了诚信原则；B选项过于绝对，未考虑法律例外情况；D选项错误，保密义务的对象是

委托人以外的所有不相关方，不仅仅是买方。知识点：信息披露义务与保密义务的边界

与平衡。易错点：考生容易将保密义务理解为绝对化，忽略了法律规定的例外情形。

3、在调查房屋的租赁情况时，经纪人发现该房屋存在一份未备案的长期租赁合同。

此时，经纪人应当如何向买方披露？

A、因其未备案，可不予披露

B、必须向买方披露该租赁合同的存在及其主要内容

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C、仅告知房屋“有人居住”，无需提及合同细节

D、建议卖方解除合同后再进行披露

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据“买卖不破租赁”原则，即使租赁合同未备案，只要合同

合法有效，买方就必须承继该租赁合同。这对买方的使用、收益权能构成重大影响，属

于必须披露的重大事项。A选项错误，备案与否不影响合同效力（除非法律强制规定备

案才生效）；C选项披露不充分，可能导致买方做出错误决策；D选项是越权行为，经

纪人无权干预委托人的合同关系。知识点：尽职调查的范围包括所有影响房屋价值和使

用权的权利负担，无论其是否经过行政登记。易错点：考生可能误以为“未备案”等于“无

效”或“不重要”，从而忽略了其信息披露的重要性。

4、房地产经纪人在对一处学区房进行尽职调查时，最重要的核查内容是？

A、房屋的建筑年代和结构

B、当前学区划分政策的稳定性

C、前业主的子女是否就读该学校

D、小区的物业管理水平

【答案】B

【解析】正确答案是B。学区房的核心价值在于其教育资源，而学区划分政策并非一

成不变，可能因教育部门规划调整而改变。政策的稳定性直接关系到房屋未来能否继续

享受该教育资源，这是影响其核心价值的最大变量，也是尽职调查的重中之重。A、C、

D虽然也是房屋价值的影响因素，但对于“学区房”这一特定属性而言，其重要性远低于

B。知识点：尽职调查应围绕房屋的核心价值和委托人的主要关切点展开。易错点：考

生可能只关注房屋物理属性或历史信息，而忽略了影响其核心价值的动态政策风险。

5、经纪人王某在代理出售一套工业厂房时，得知该厂房所在土地的土地使用权将

于一年后到期。对此信息，王某的正确处理方式是？

A、这是商业秘密，仅对出价最高的买家透露

B、在