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2025年司法考试民法历年主观题真题及答案

【案情一】

甲公司系A市知名房地产开发企业。2021年3月，甲公司与乙银行签订《固定资产贷款合同》，约定乙银行向甲公司提供8亿元专项贷款，用于“云溪台”商品房项目开发建设，贷款期限36个月，利率为同期LPR+180BP，按季结息，逾期罚息利率为借款利率上浮50%。合同第9条“资金监管”约定：甲公司须在乙银行开立项目资金监管专户，全部预售资金、按揭回款须进入该专户，乙银行有权逐笔审核支付用途，在确保项目后续建设费用后方可释放。合同第18条“交叉违约”约定：甲公司及其关联企业出现任何一笔金融债务逾期超过15日，即构成本合同项下违约，乙银行有权宣布贷款提前到期。

2022年7月，甲公司启动预售，与购房人丙签订《商品房买卖合同（预售）》，约定总价300万元，首付款90万元于签约当日支付，余款210万元由丙向银行申请按揭贷款；房屋交付时间为2023年12月31日前，逾期交付超过90日，丙有权解除合同并要求甲公司支付已付房款10%的违约金。合同补充协议第3条载明：因不可归责于甲公司的原因导致延期交付的，期限相应顺延，甲公司不承担违约责任。

2022年8月，丙依约支付首付款90万元，并作为借款人与乙银行、甲公司签订《个人购房担保借款合同》，约定乙银行向丙发放210万元按揭贷款，甲公司提供阶段性连带责任保证，保证期间至抵押登记办妥之日。乙银行于2022年9月将210万元一次性划入甲公司在该行开立的监管专户。

2023年4月，甲公司因另一项目“碧海华庭”出现流动性危机，未能按期偿还丁信托公司2亿元贷款，逾期第16日，丁公司向甲公司发出《加速到期通知书》。乙银行得知后，于2023年4月20日向甲公司发出《贷款提前到期通知书》，要求甲公司立即清偿8亿元本金及利息。甲公司回函称：监管专户内尚有资金4.3亿元，且“云溪台”项目已结构封顶，后续建设资金缺口仅1.1亿元，乙银行无权提前收回全部贷款。

2023年5月，乙银行从监管专户直接扣划4.3亿元用于冲抵贷款本息，并拒绝支付后续工程款，导致项目停工。2024年1月，甲公司仍未能交付房屋。丙于2024年2月1日向甲公司发出《解除合同通知书》，要求退还300万元并支付30万元违约金。甲公司仅同意退还90万元首付款，认为按揭部分并非其直接收取，且停工系乙银行过错所致。丙遂于2024年3月向A市中级人民法院提起诉讼，请求：1.确认《商品房买卖合同》已于2024年2月1日解除；2.判令甲公司返还300万元购房款；3.判令甲公司支付违约金30万元；4.判令乙银行对第2、3项请求承担连带责任。

诉讼中，乙银行提出：其与丙之间仅存在借款合同关系，丙并未将按揭款直接交付甲公司，且监管专户资金已被其依约扣划，丙无权向其主张返还。甲公司则主张：补充协议约定的免责事由已成就，延期交付系乙银行不当扣划所致，其不应承担违约责任。

【问题】

1.丙是否有权解除《商品房买卖合同》？其解除通知的效力如何？

2.甲公司应否向丙返还300万元？乙银行应否就此承担连带责任？

3.甲公司应否支付30万元违约金？其免责抗辩能否成立？

4.乙银行从监管专户直接扣划4.3亿元的行为是否合法？

5.若丙的诉讼请求部分成立，判决主文应如何表述？

【参考答案】

1.关于合同解除权。

（1）约定解除权。合同主文约定“逾期交付超过90日，买受人有权解除合同”。截至2024年2月1日，约定交付期限已届满且逾期超过30日，尚未超过90日，似不满足约定解除权。然而，甲公司在2023年5月已停工，且至诉讼时仍无复工可能，亦未提出合理复工计划，已构成“在履行期限届满前以自己的行为表明不履行主要债务”之情形，符合《民法典》第563条第1款第2项法定解除权。

（2）解除通知效力。丙于2024年2月1日发出书面通知，甲公司于2月3日收悉。根据《民法典》第565条，通知解除的，合同自通知到达时解除；对方有异议的，可请求法院确认解除行为无效。甲公司虽在答辩中提出异议，但未提起反诉或另行诉讼，故合同已于2024年2月3日解除。

综上，丙享有解除权，通知生效时间为2024年2月3日。

2.关于返还300万元的义务主体。

（1）甲公司的返还范围。合同解除后，根据《民法典》第566条，出卖人应返还全部已付房款。丙虽分两笔支付，但首付款90万元与按揭贷款210万元均构成房屋对价，且210万元已汇入甲公司实际控制的监管专户，并被甲公司作为项目建设资金统筹使用，应认定为甲公司已收取。故甲公司应返还300万元。

（2）乙银行的连带责任。乙银行并非商品房买卖合同当事人，亦未作出债务加入或连带保证的意思表示。其虽为贷款出借人，但按揭贷款已按借款人丙的指示划入监管专户，完成