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2025年房地产经纪人收益法在出租型房地产估价中的应用专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人收益法在出租型房地产估价中的应用

专题试卷及解析

2025年房地产经纪人收益法在出租型房地产估价中的应用专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在收益法评估出租型房地产时，确定潜在毛收入的依据主要是？

A、房地产的历史成本

B、市场上同类房地产的租金水平

C、房地产的折旧情况

D、房地产的地理位置

【答案】B

【解析】正确答案是B。潜在毛收入是指在充分使用状态下，房地产在正常经营中

可获得的收入，主要依据市场上同类房地产的租金水平确定。A选项历史成本与收益无

关；C选项折旧影响成本而非收入；D选项地理位置是影响因素但不是直接依据。知识

点：收益法基础概念。易错点：混淆收入与成本的影响因素。

2、下列哪项不属于出租型房地产运营费用？

A、物业管理费

B、房产税

C、房屋折旧

D、保险费

【答案】C

【解析】正确答案是C。运营费用是维持房地产正常经营所需的直接费用，包括A、

B、D选项，但折旧属于非付现成本，不计入运营费用。知识点：运营费用构成。易错

点：误将折旧视为运营费用。

3、收益法中，资本化率的选择主要取决于？

A、房地产的物理状况

B、投资者的预期回报率

C、房地产的建筑面积

D、市场的交易量

【答案】B

【解析】正确答案是B。资本化率反映投资者对收益性房地产的预期回报率，与风

险和收益相关。A、C、D选项与资本化率无直接关系。知识点：资本化率影响因素。易

错点：混淆物理因素与经济因素。

4、在评估长期租赁房地产时，租金调整条款的考虑重点是什么？

A、租赁期限的长短

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B、租金调整的频率和幅度

C、承租人的信用状况

D、房地产的维护责任

【答案】B

【解析】正确答案是B。租金调整条款直接影响未来现金流，频率和幅度是关键。A、

C、D选项虽重要但非调整条款的核心。知识点：租赁条款分析。易错点：忽视租金调

整对现金流的影响。

5、下列哪种情况会导致出租型房地产的净收益降低？

A、租金上涨

B、空置率下降

C、运营费用增加

D、租赁期限延长

【答案】C

【解析】正确答案是C。净收益等于毛收入减运营费用，费用增加会降低净收益。A、

B、D选项均可能提高净收益。知识点：净收益计算。易错点：混淆收入与费用的关系。

6、收益法评估中，市场提取法主要用于确定？

A、潜在毛收入

B、运营费用率

C、资本化率

D、空置率

【答案】C

【解析】正确答案是C。市场提取法通过比较类似房地产的交易价格和收益数据确

定资本化率。A、B、D选项需通过其他方法确定。知识点：资本化率确定方法。易错

点：混淆不同参数的确定方法。

7、出租型房地产的剩余价值通常指？

A、房地产的残值

B、评估期末的转售价值

C、房地产的重置成本

D、房地产的账面价值

【答案】B

【解析】正确答案是B。剩余价值是收益法中评估期末的转售价值，而非残值或成

本。A、C、D选项与剩余价值无关。知识点：剩余价值概念。易错点：混淆剩余价值

与残值。

8、在收益法中，收益期限的确定主要依据？

A、房地产的物理寿命

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B、土地使用权的剩余年限

C、承租人的租赁期限

D、房地产的折旧年限

【答案】B

【解析】正确答案是B。收益期限通常受土地使用权剩余年限限制。A、C、D选项

虽相关但非主要依据。知识点：收益期限确定。易错点：忽视土地使用权的限制。

9、下列哪项不属于出租型房地产的风险因素