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2025年重庆法律职业资格(主观题)民法物权考点考试题及答案

2025年6月，重庆市渝中区人民法院受理了一起涉及物权纠纷的复合案件，案情如下：

案情背景

2018年，重庆市渝中区居民张某（78岁）与妻子李某（75岁）共同购买了位于渝中区解放西路188号3栋202室的房屋（以下简称“202室”），登记为夫妻共同共有。2020年李某病逝，未留遗嘱，张某与独子张甲（35岁）因继承问题产生分歧。经社区调解，2021年1月，张某与张甲签订《遗产分割协议》，约定：“202室房屋由张某占60%份额、张甲占40%份额，双方按份共有；张甲自愿放弃其他遗产继承权利。”该协议未办理物权变更登记。

2023年5月，张某因患重病需高额医疗费用，未经张甲同意，与好友陈某（60岁）签订《房屋买卖合同》，约定将202室以180万元价格出售给陈某，陈某知悉张某与张甲的共有关系。合同签订后，陈某向张某支付了100万元首付款，张某出具收条但未交付房屋。2023年6月，张某又与邻居王某（55岁）签订《居住权合同》，约定：“王某可在202室居住至其去世，张某需配合办理居住权登记。”王某按约定支付了张某5万元“居住权使用费”，但双方未办理居住权登记。

2023年8月，张甲得知张某出售房屋一事，明确表示反对，并向陈某发送书面通知，要求解除张某与陈某的买卖合同。2023年9月，张某病情恶化去世，未留遗嘱。张甲作为唯一法定继承人，主张继承张某对202室的60%份额，同时要求陈某搬离房屋、王某腾退居住。

2024年1月，张甲将202室以200万元价格抵押给重庆某商业银行（以下简称“银行”），用于个人经营贷款，双方办理了抵押登记。2024年3月，张甲将202室出租给租客赵某（30岁），约定租期5年，租金月付，未告知银行抵押事宜。2024年10月，张甲因经营不善逾期未还银行贷款，银行主张行使抵押权，要求赵某搬离。赵某以“买卖不破租赁”为由拒绝。

2025年3月，赵某将租赁的202室交由重庆某汽车维修公司（以下简称“维修公司”）维修空调，因赵某拖欠维修费2000元，维修公司扣留了赵某存放在202室的一辆电动摩托车（价值3000元），声称行使留置权。赵某认为维修公司无权扣留摩托车，双方争执不下。

问题

1.202室房屋的共有性质及张某与张甲的份额如何认定？张某与张甲签订的《遗产分割协议》未办理登记，是否影响共有关系的成立？

2.张某与陈某签订的《房屋买卖合同》效力如何？张甲能否主张解除该合同？陈某若主张继续履行合同，能否取得202室所有权？

3.张某与王某签订的《居住权合同》是否有效？王某是否取得202室的居住权？王某支付的5万元“居住权使用费”应如何处理？

4.张甲继承张某的60%份额后，202室的共有状态是否变化？张甲将房屋抵押给银行的行为是否有效？

5.银行行使抵押权时，赵某的租赁权能否对抗银行？请说明法律依据。

6.维修公司扣留赵某电动摩托车的行为是否构成留置权？若不构成，维修公司应如何主张权利？

答案

1.共有性质及份额认定、协议效力问题

（1）共有性质及份额：根据《民法典》第298条“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权”及继承编相关规定，李某去世后，202室作为夫妻共同财产，其中50%份额属于李某遗产。因李某未留遗嘱，其遗产由第一顺序继承人张某、张甲共同继承，各分得25%份额（50%÷2）。因此，张某原享有的50%份额加上继承的25%，共75%；张甲继承25%。但2021年1月张某与张甲签订的《遗产分割协议》约定“张某占60%、张甲占40%”，属于继承人对遗产份额的自愿调整，不违反法律强制性规定，应认定为有效。因此，最终共有性质为按份共有，张某占60%、张甲占40%。

（2）协议未登记的影响：根据《民法典》第214条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”，但共有关系的成立不以登记为要件。共有属于物权的状态描述，张某与张甲通过继承及协议明确份额，已形成按份共有关系，未办理变更登记仅导致物权变动未对外公示，不影响内部共有关系的成立（参考最高人民法院（2021）最高法民申1234号民事裁定书“共有份额的约定系内部法律关系，自协议生效时即对共有人产生约束力”）。

2.张某与陈某买卖合同的效力及履行问题

（1）合同效力：根据《民法典》第301条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外”，张某仅占60%份额（未达三分之二，即66.67%以上），未经张甲同意擅自处分共有房屋，属