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房地产估价师案例与分析考试模拟试题及答案解析

姓名：__________考号：__________

题号

一

二

三

四

五

总分

评分

一、单选题(共10题)

1.房地产估价师在进行市场法估价时，下列哪个因素不是影响房地产价格的重要因素？()

A.房地产本身的物理状况

B.房地产所处的位置

C.房地产的产权状况

D.估价的时机

2.在房地产估价中，收益法中净收益的求取通常采用以下哪种方法？()

A.直接收益法

B.间接收益法

C.成本法

D.比较法

3.房地产估价师在进行成本法估价时，下列哪项不是影响重置成本的因素？()

A.建造材料价格

B.建造技术

C.建筑设计

D.估价的地区

4.房地产估价师在进行市场法估价时，下列哪种方法不是确定可比实例的方法？()

A.随机抽样法

B.分层抽样法

C.系统抽样法

D.判断抽样法

5.房地产估价师在进行收益法估价时，下列哪项不是收益期的不确定因素？()

A.租金收益

B.运营费用

C.折旧

D.通货膨胀

6.房地产估价师在进行市场法估价时，下列哪种方法不是比较法的核心？()

A.可比实例的选取

B.可比实例的修正

C.估价对象的区位分析

D.估价对象的实物分析

7.房地产估价师在进行成本法估价时，下列哪种成本不包含在重置成本中？()

A.土地成本

B.建筑成本

C.设备成本

D.软件成本

8.房地产估价师在进行市场法估价时，下列哪种因素不会对可比实例的成交价格产生影响？()

A.房地产的物理状况

B.房地产的位置

C.交易双方的议价能力

D.房地产的产权状况

9.房地产估价师在进行收益法估价时，下列哪种收益计算方法不考虑未来现金流量的贴现？()

A.收益资本化法

B.折现现金流量法

C.净现值法

D.现金回收法

10.房地产估价师在进行成本法估价时，下列哪种方法不适用于评估旧有房地产的重置成本？()

A.直接估算法

B.比较估算法

C.折旧估算法

D.成本法

二、多选题(共5题)

11.房地产估价中，影响房地产价格的因素包括以下哪些？()

A.房地产本身的物理状况

B.房地产的地理位置

C.经济环境

D.社会环境

E.法规政策

12.在收益法中，计算净收益时需要考虑以下哪些费用？()

A.房地产折旧

B.运营费用

C.利息支出

D.维修费用

E.税费

13.市场法估价中，选择可比实例时需要考虑以下哪些因素？()

A.可比实例的成交价格

B.可比实例的交易时间

C.可比实例的地理位置

D.可比实例的物理状况

E.可比实例的产权状况

14.房地产估价师在进行成本法估价时，下列哪些成本应包含在重置成本中？()

A.土地购置成本

B.建造成本

C.设备成本

D.安装费用

E.不可预见费用

15.在房地产估价中，收益法估价的步骤包括哪些？()

A.确定估价对象的基本状况

B.预测未来收益

C.选择适当的收益资本化率

D.计算净收益

E.计算房地产价值

三、填空题(共5题)

16.房地产估价的基本方法包括市场法、成本法和__________。

17.在收益法中，预测未来收益时，通常需要考虑的收益类型包括__________和__________。

18.房地产成本法估价中，重置成本是指按__________重新购建与估价对象相同的房地产所需的全部费用。

19.在市场法估价中，选择可比实例时，应选择与估价对象__________的房地产。

20.房地产估价师在评估房地产价值时，应遵循__________原则，确保估价结果的公正性和合理性。

四、判断题(共5题)

21.市场法估价中，所有可比实例的成交价格都应该高于估价对象的实际价值。()

A.正确B.错误

22.在成本法估价中，折旧是房地产价值的直接减损因素。()

A.正确B.错误

23.收益法估价的收益资本化率应该随着市场利率的变化而变化。()

A.正确B.错误

24.房地产估价师在进行市场法估价时，可以不考虑房地产的物理状况。()

A.正确B.错误

25.成本法估价中，重置成本是指按过去价格重新购建与估价对象相同的房地产所需的全部费用。()

A.正确B.错误

五、简单题(共5题)

26.请问在市场法估价中，如何选择合适的可比