房地产开发会计讲座.pptVIP

29十一月2025房地产开发会计讲座

本讲座主要内容：房地产开发企业会计概述开发模式的核算开发成本的核算土地整理的核算销售物业的核算持有物业的核算纳税业务的核算

§1房地产开发企业会计概述房地产开发企业会计是在城市建设综合开发、土地有偿使用和住房商品化的经济条件下，为适应房地产经营管理的需要发展起来的专业会计。本讲主要介绍房地产、房地产开发企业和房地产开发企业会计三方面的特点，这是了解、认识、掌握房地产开发企业会计的重要基础。

§1.1房地产的种类与特点一、房地产及其相关概念房产：由各类房屋建筑物与其连带设施所组成的财产整体及其相关权益。地产：有价值的土地及其相关权益。房地产：房产和地产的总称。因地产不可移动，房产移动会丧失其原有价值，故房地产亦称不动产。物业：房地产的俗称，通常仅指个体。

二、房地产的种类1．房产的种类1）按所有权：国有、集体所有、私有、共有（含中外、公私、私有合资、合作、合营等形式）等；2）按使用权：公产、代管产、托管产、拨用产、单位自管公产、中外合资产、私产、外产、军产和其他产等；3）按经济属性：商品房和非商品房；此外还可按用途、结构、功能等标准分类。

２．地产的种类1）按所有权：国有和集体所有两类；2）按使用权：国有国用、国有集体用、国有私用，集体有国用、集体有集体用、集体有私用等；3）按区域：农村用地和城市用地（又可分为城市建成区、城市规划区和城市规划发展区用地等）；还可按城市功能区、土地使用程度等标准分类。

三、房地产的主要特点供给的稀缺性：土地面积一定且不可替代位置的固定性：地理位置绝对固定房地产的整体性：房产与地产密不可分使用的耐久性：使用年限长达数十年所有权的垄断性：不能无偿自由地使用价值的级差性：所处位置不同价值悬殊相互影响的辐射性：某处房地产的追加投资会使相邻房地产的价格上涨前四项为自然属性，后三项为经济属性。

§1.2房地产开发企业及其经营的特点一、房地产企业的涵义房地产企业：独立从事房地产开发、经营与服务活动，具有法人资格的赢利性经济组织。要点：1．独立核算、自负盈亏；2．业务范围：?开发、经营与服务；3．具有法人地位、性质、权利和义务；4．以获取赢利为其经营目标。

二、房地产企业的种类房地产开发企业：从事房地产开发，具有法人资格的经济组织，也称房地产开发商或发展商。房地产经营企业：包括房地产租赁经营、租售后管理与服务经营、拆迁经营三类。房地产服务企业：又可分为中介服务（房地产经纪人或代理商），资询服务（房地产估价）两类企业。有的房地产企业兼具多个业务领域。

三、房地产开发企业的经营范围1．土地开发与经营：按要求有偿获得的土地使用权后进行开发，开发完成后1）有偿转让给其他企业单位；2）进一步用于房产开发与经营；3）从事土地租赁业务。2．房屋开发与经营：在已开发完工的土地上，建造房屋和其他设施后，作为商品作价出售或出租。

三、房地产开发企业的经营范围3．城市基础设施和公共配套设施开发根据城市建设总体规划，开发建设与项目配套的各类设施，包括能源、给排水、道路、通信、防灾等基础设施；以及小区内市政公用设施和绿地等。4．代建工程的开发：接受政府和其他单位委托，代为开发有关工程项目。

四、房地产开发企业的经营方式1．定向开发：事先与购买方签订合同，按照合同进行开发建设；2．投标开发：对招标项目投标，获得开发权，开发建成后销售；3．自行开发：经当地政府批准，在总体规划制定区域内自行开发并销售。开发企业一般采取招标的方法，将设计、施工任务交给具有资质的单位承担。

五、房地产开发企业的经营特点1．开发经营活动的计划性

企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。2．开发产品的商品性

房地产开发企业的产品全部作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。

3.开发经营对象的多样性和单件性房地产开发经营的对象主要是住宅、写字楼、商业用房、服务用房、道路、管线、地下设施以及有关劳务等，这些产品用途、结构、规模、造型等多种多样。每一开发对象都具有单件性的特点，不可能成批大量生产，必须单独编制设计文件和概预算，单独组织施工，单独计价结算。

1）开发对象复杂：除了土地和房屋开发外，还要承建相应的基础设施、公共配套设施及安排动迁居民使用的周转房等。2）经营过程复杂：包括征地、拆迁、勘察设计、施工、销售到售后服务全过程。3）价值实现方式多样：根据市场需求情况，分别采用销售、转让、交换、赠与、租赁、抵押，以及自行经营等方式。4．开发经营业务的复杂性

5.开发经营的流