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物业费收缴与违约处理制度

一、物业费收缴管理

（一）缴费主体与义务

物业服务费的缴费主体为物业产权人（业主）及合法使用人（如承租人，需在租赁合同中明确约定缴费责任）。业主应自觉履行缴费义务，按时足额缴纳物业费，以保障物业管理区域内公共设施设备的正常运行、环境卫生的维护、公共秩序的保障等各项服务的持续提供。

（二）收费标准与依据

1.定价原则：物业费收费标准应遵循合理、公开、质价相符的原则。

2.制定与备案：收费标准通常由物业服务企业根据物业管理服务等级标准、服务成本、当地经济发展水平以及业主承受能力等因素综合测算，并提交业主大会审议通过后执行；未成立业主大会的，可按政府指导价或前期物业服务合同约定执行，并需按规定向相关主管部门备案。

3.明码标价：物业服务企业应在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费依据、价格举报电话等进行长期公示，接受业主监督。

（三）缴费方式与期限

1.缴费方式：鼓励采用多元化、便捷化的缴费方式，如银行代扣、网上银行、手机APP、微信、支付宝等电子支付方式，同时保留现金、支票等传统缴费渠道。

2.缴费周期与期限：物业费一般按月、按季度或按年度缴纳。具体缴费周期及每期缴费截止日期应在物业服务合同中明确约定。业主应在约定的缴费期限内完成缴费。

3.新业主入住：房地产开发企业应在房屋交付时，与新业主结清前期已产生的物业费。新业主应从收房（或合同约定的收房日期）次月起开始缴纳物业费。

（四）催缴程序

1.温馨提示：在缴费截止日前，物业服务企业可通过短信、微信、APP推送、公告栏通知等方式，向业主发送物业费缴纳温馨提示。

2.首次催缴：缴费期限届满后，对于尚未缴费的业主，物业服务企业应在合理期限内（如届满后5个工作日内）发出《物业费催缴通知书》（可书面送达或通过约定的电子方式送达），明确欠费金额、欠费期间及再次缴费的期限。

3.二次催缴：首次催缴后，业主仍未在指定期限内缴费的，物业服务企业应进行第二次催缴，可采取电话沟通、上门拜访等方式，了解未缴费原因，并再次书面催告（可考虑挂号信或EMS等可追溯方式）。

4.集体公示：对于经多次催缴仍未缴纳且欠费时间较长的业主，在确保不侵犯其隐私权的前提下，可在物业管理区域内公告栏等显著位置，对欠费业主的房号（隐去具体门牌号）及欠费金额进行公示，以督促其缴费（此步骤需谨慎，避免引发冲突，最好在制度中明确并经业主大会同意）。

（五）费用管理与公示

物业服务企业应建立健全物业费收支管理制度，确保专款专用。定期（如每季度或每半年）向业主公示物业费收支情况，接受业主委员会或业主的查询与监督。

二、违约行为界定与处理

（一）违约行为界定

业主或物业使用人未按物业服务合同约定的期限和标准缴纳物业服务费的，即构成违约行为。

（二）处理原则

1.合法性原则：违约处理措施必须符合国家法律法规及相关政策规定，严禁采取停水、停电、停气、停暖等不正当手段催收物业费。

2.合理性原则：处理方式和力度应与违约行为造成的影响相当，兼顾业主实际困难与全体业主利益。

3.人性化原则：在处理违约行为时，应注重与业主的沟通协商，了解其未缴费原因，对确有实际困难的业主，可酌情考虑协商解决方案。

4.程序性原则：违约处理应遵循规定的程序，做到事实清楚、证据确凿、手续完备。

（三）违约处理措施

1.沟通与协商：对于欠费业主，物业服务企业应首先进行充分的沟通，了解其未缴费的具体原因。如因对服务不满，应认真听取意见并积极改进；如因业主自身特殊困难，在政策允许和不损害其他业主利益的前提下，可与其协商制定分期缴纳等灵活的还款计划。

2.书面催缴与告知：在沟通无效或无法联系到业主的情况下，应发出正式的《物业费催缴函》，明确告知欠费事实、欠费金额、违约金计算方式（如有约定）、再次缴费的最后期限以及仍不缴费将采取的进一步措施。催缴函应尽可能送达业主本人或其同住成年家属，并保留送达证据（如回执签收、照片、视频记录、邮寄凭证等）。

3.违约金收取：根据物业服务合同的约定，对于逾期缴纳物业费的业主，可从逾期之日起按约定比例或金额计收违约金。违约金的设定应以弥补物业服务企业损失为主要目的，不宜过高。

4.暂停部分服务（谨慎使用）：在法律法规允许的范围内，且不影响业主基本生活的前提下，经法定程序并告知业主后，可对严重欠费且经多次催缴无效的业主暂停提供某些特约服务或增值服务，但严禁影响其基本居住权益。

5.法律途径：

*申请调解：可请求社区居委会、街道办事处或物业管理行业协会等第三方进行调解。

*提起诉讼/申请仲裁：对于经上述所有程序后仍拒不缴纳物业费的业主，物业服务企业在证据充分的情况下，可依据物业服务合同的约定，向有管辖权的