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2025年房地产估价师模拟考试试题及答案

一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选答案中只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）

1.下列关于房地产估价本质的说法中，错误的是（）。

A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

B.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证

C.房地产估价会有误差但是误差应控制在合理范围内

D.房地产估价是评估房地产的投资价值而不是市场价值

答案：D

解析：房地产估价是评估房地产的市场价值和投资价值等，不只是评估投资价值，所以选项D错误。选项A，房地产估价师基于市场情况模拟市场定价，而不是实际的定价主体，所以是模拟市场定价而非替代市场定价；选项B，估价师提供的是专业的价值意见，而不是对价格进行保证；选项C，由于估价是基于一定假设和方法进行的，所以会存在误差，但要控制在合理范围。

2.某宗土地面积为2000㎡，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（）。

A.建筑物地面一层建筑面积为800㎡，总建筑面积为5000㎡

B.建筑物地面一层建筑面积为1400㎡，总建筑面积为5000㎡

C.建筑物地面一层建筑面积为600㎡，总建筑面积为5500㎡

D.建筑物地面一层建筑面积为600㎡，总建筑面积为2500㎡

答案：C

解析：首先明确相关计算公式，容积率=总建筑面积/土地面积，建筑密度=建筑物基底面积/土地面积。已知土地面积为2000㎡，容积率限制为3，则总建筑面积最大为2000×3=6000㎡；建筑密度限制为30%，则建筑物基底面积最大为2000×30%=600㎡。选项A，建筑密度=800/2000=40%＞30%，不符合要求；选项B，建筑密度=1400/2000=70%＞30%，不符合要求；选项C，建筑密度=600/2000=30%，总建筑面积5500㎡＜6000㎡，符合要求；选项D，总建筑面积2500㎡，没有充分利用容积率指标，在单位建筑面积利润相同的情况下，不是最可行方案。

3.下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（）。

A.户型

B.楼层

C.层高

D.装修

答案：B

解析：实物因素是指房地产自身的实体状况因素。选项A户型，不同的户型设计会影响住宅的使用功能和舒适度，属于实物因素；选项C层高，层高的高低会影响室内空间的感受和使用，属于实物因素；选项D装修，装修的好坏和风格会影响住宅的价值，属于实物因素；选项B楼层，楼层主要影响的是住宅的视野、采光、噪音等方面，它更多地与住宅的区位和空间位置相关，不属于实物因素。

4.下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是（）。

A.居民收入水平

B.物价因素

C.城市化

D.利率因素

答案：C

解析：经济因素主要包括经济发展、居民收入、物价、利率、汇率等。选项A居民收入水平，居民收入增加会提高购房能力，从而影响房地产价格，属于经济因素；选项B物价因素，物价的波动会影响房地产的建造成本和购房成本等，属于经济因素；选项D利率因素，利率的高低会影响购房的融资成本，进而影响房地产市场需求和价格，属于经济因素；选项C城市化是人口向城市聚集、城市规模扩大等社会发展过程，它是社会因素，不属于经济因素。

5.某宗房地产的土地面积为1000㎡，建筑面积为1400㎡，现需拆除重建估计拆除费用和残值分别为300元/㎡和50元/㎡，则该宗土地的减价修正额为（）元。

A.350000

B.300000

C.250000

D.200000

答案：C

解析：减价修正额=（拆除费用残值）×建筑面积。已知拆除费用为300元/㎡，残值为50元/㎡，建筑面积为1400㎡，则减价修正额=（30050）×1400=250×1400=350000元。这里要注意是用建筑面积来计算，而不是土地面积。所以答案选C。

6.有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一陈旧建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（）。

A.该建筑物的存在降低了乙土地的价值

B.该估价结果肯定有误

C.甲土地的价值高于乙土地的价值

D.不可能出现这种情况

答案：A

解析：当土地上的建筑物是陈旧的，且其存在不能为土地带来额外的价值，反而可能因为拆除成本、影响土地开发利用等原因，降低了土地的整体价值。在本题中，甲、乙两宗土地其他条件相当，但乙土地上的陈旧建筑物使得乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值