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房地产项目资金管理工作手册

第一章总则

1.1目的与依据

为规范房地产项目开发过程中的资金运作，提高资金使用效率，保障项目资金链安全，防范财务风险，确保项目顺利推进及公司整体战略目标的实现，依据国家相关法律法规、行业规范及公司内部管理制度，特制定本手册。本手册旨在为公司各房地产项目提供一套系统、严谨、可操作的资金管理指引。

1.2适用范围

本手册适用于公司所有房地产开发项目（包括全资、控股及受托管理项目）的资金筹集、使用、监控、核算及风险控制等管理活动。公司各相关部门及项目公司（或项目部）均应遵照执行。

1.3管理原则

房地产项目资金管理应遵循以下核心原则：

*现金为王，流动性优先：确保项目拥有充足的现金流以应对各项支付需求，维持资金链的持续稳定。

*预算先行，动态控制：以项目全周期资金预算为核心，指导资金的筹集与使用，并根据实际情况进行动态调整与控制。

*统筹规划，分级负责：公司层面统筹规划整体资金策略，项目层面负责具体预算执行与日常资金管理，明确各级权责。

*风险可控，安全第一：建立健全资金风险预警与防范机制，确保资金运作的安全性，有效规避各类财务风险。

*效益优先，精打细算：在保证安全的前提下，追求资金使用效益最大化，严格控制各项成本费用支出。

1.4职责分工

*公司财务部：作为资金管理的归口管理部门，负责制定和完善资金管理制度，编制公司整体融资计划，统筹调配资金，监控各项目资金预算执行情况，进行资金风险评估与控制，并负责资金的会计核算。

*项目公司（或项目部）财务部/相关岗位：负责本项目资金预算的具体编制与执行，日常资金收支的核算与管理，融资资料的初步整理与上报，配合公司财务部进行资金调度，并定期上报项目资金状况。

*公司投资发展部/项目部：负责项目前期投融资方案的策划，配合财务部进行融资洽谈与资料提供。

*公司工程管理部/成本控制部：负责项目工程进度、成本预算的编制与控制，提供准确的工程付款依据。

*公司营销策划部：负责项目销售计划的制定与执行，积极回笼销售资金，及时反馈销售动态及回款情况。

*其他相关部门：根据各自职责，配合资金管理工作，确保各项支出的合理性与必要性。

第二章资金筹集管理

2.1资金需求预测

项目公司（或项目部）应根据项目开发进度计划、成本预算、销售计划等，在项目全周期内分阶段（如土地获取、开发建设、销售回款等阶段）进行详细的资金需求预测，作为融资决策的基础。资金需求预测应做到数据准确、依据充分。

2.2融资渠道与方式

根据项目特点、资金需求规模及公司财务状况，积极拓展多元化融资渠道，主要包括但不限于：

*自有资金：公司注册资本金、股东投入的项目资本金等，是项目开发的启动资金和风险保障。

*银行贷款：包括开发贷、并购贷等，是项目融资的主要方式。应综合比较各银行的贷款条件、利率、期限等，选择最优方案。

*预售资金：通过商品房预售回笼的资金，是项目后期重要的资金来源。应严格按照国家及地方关于预售资金监管的规定执行。

*信托融资、资管计划等：作为银行贷款的补充，适用于特定阶段或特定类型的项目。

*股权融资：引入战略投资者，共同开发项目。

*其他融资方式：如发行债券、供应链融资等。

2.3融资方案策划与审批

*项目公司（或项目部）会同公司财务部、投资发展部等相关部门，根据资金需求预测，制定详细的项目融资方案，包括融资金额、融资方式、融资成本、期限、担保方式等。

*融资方案需按公司规定的审批权限逐级上报审批。重大融资方案需提交公司决策层审议。

2.4融资实施与管理

*融资方案获批后，由公司财务部牵头，项目公司（或项目部）配合，负责融资方案的具体实施，包括与金融机构洽谈、准备并提交融资资料、办理担保手续等。

*融资合同签订前，须经过公司法律部门或外聘律师审核，确保合同条款合法合规，保障公司权益。

*严格按照融资合同约定使用资金，不得挪作他用。

*密切关注融资利率、汇率等市场变化，适时调整融资策略，降低融资成本。

*建立融资台账，详细记录各笔融资的放款、付息、还本等情况，确保按时足额偿付本息，维护公司良好信用。

第三章资金使用管理

3.1资金预算管理

*预算编制：项目公司（或项目部）应根据项目开发总预算、年度/季度/月度开发计划，编制相应周期的资金收支预算。预算应细化到具体科目和时间节点。

*预算审批：资金预算按公司规定的审批流程报批。年度预算、季度预算及大额月度预算需报公司总部审批。

*预算执行：资金支付必须严格控制在批准的预算范围内，无预算或超预算的支出原则上不予支付，特殊情况需按规定程序追加预算。

*预算调整：因市场变