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《不动产登记操作规范(试行)》和不动产操作规程

不动产登记是确认不动产权利归属、维护交易安全的法定程序，涉及申请、受理、审核、登簿、缮证、发证等多个环节，各环节需严格遵循法律法规及技术标准，确保登记结果的合法性与准确性。

一、申请阶段

申请是登记程序的起点，申请人需根据登记类型提交相应材料。自然人申请时，需提供有效身份证件（如身份证、护照等）；法人或非法人组织申请时，需提交营业执照、法定代表人身份证明及授权委托书。委托他人办理的，需提供经公证或登记机构认可的授权委托书，受托人需出示本人身份证件。

不同登记类型的申请材料存在差异：

-首次登记：需提交不动产权属来源证明（如土地出让合同、划拨决定书）、规划许可文件（如建设工程规划许可证）、竣工验收材料（如竣工验收备案表）、权籍调查表及测绘报告（明确不动产界址、空间界限、面积等信息）。

-转移登记：除双方身份证明外，需提交不动产权属证书、转移原因文件（如买卖合同、赠与协议、继承公证书、法院生效法律文书）。涉及共有不动产转移的，需全体共有人签字同意；按份共有人转让份额的，需提交其他共有人放弃优先购买权的书面声明。

-抵押登记：需提交主债权合同（如借款合同）、抵押合同、不动产权属证书。最高额抵押登记还需明确债权确定期间、最高债权额等要素；在建建筑物抵押需提交建设工程规划许可证及施工进度证明。

-变更登记：因权利人姓名/名称变更的，需提交户籍或工商变更证明；因自然状况变化（如面积增减）的，需提交测绘成果及相关批准文件；因用途变更的，需提交规划部门同意文件。

申请人需对提交材料的真实性、合法性负责。若材料为复印件，需由登记机构核对原件并加盖“与原件一致”章；外文材料需附经公证的中文译本。

二、受理环节

登记机构收到申请材料后，需在1个工作日内完成形式审查，重点核查以下内容：

-申请主体是否适格（如自然人是否具备完全民事行为能力，法人是否存续）；

-申请登记类型与材料是否匹配（如转移登记需双方共同申请，单方申请仅限继承、生效法律文书等法定情形）；

-材料是否齐全、格式是否符合要求（如权属证书是否有效，表格填写是否完整）；

-申请登记的不动产是否已纳入登记范围（如未办理首次登记的不动产不得办理转移登记）。

经审查符合受理条件的，登记机构出具《不动产登记受理通知书》，注明登记编号、办理时限及后续流程；不符合条件的，出具《补正材料通知书》，一次性告知需补正的材料及期限（一般不超过5个工作日），申请人逾期未补正或补正后仍不符合要求的，不予受理并书面说明理由。

三、审核流程

审核是登记程序的核心，分为初审、复审和核定三个层级，确保登记事项合法合规。

（一）初审

初审人员重点核查材料的一致性与合法性：

-权属来源文件是否真实有效（如出让合同是否经国土部门备案，法院文书是否已生效）；

-权籍调查成果是否符合规范（如界址点坐标是否与规划许可一致，面积计算是否准确）；

-申请登记内容与权属证书、登记薄记载是否冲突（如抵押登记需核查是否存在已查封或在先抵押）；

-共有不动产处分是否符合约定（如共同共有需全体共有人同意，按份共有需占份额三分之二以上共有人同意）。

初审中发现材料存疑的，可要求申请人补充说明或实地查看（如房屋现状与登记信息不符时）；涉及土地性质变更的（如集体土地转为国有），需核查相关审批文件；涉及规划条件的，需与规划部门信息系统比对。

（二）复审

复审人员对初审意见进行复核，重点关注复杂登记情形：

-涉及异议登记的，需核查异议是否已注销或失效；

-涉及预告登记的，需确认预告登记权利人是否同意本次登记；

-涉及地役权的，需明确需役地与供役地的利用关系是否约定清晰；

-涉及特殊主体的（如国有企业、事业单位），需核查资产处置的批准文件（如国资委批复）。

复审中发现初审遗漏的，退回补充审查；发现重大问题（如虚假材料、无权处分）的，终止审核并启动调查程序。

（三）核定

核定由登记机构负责人或授权人员完成，对登记事项进行最终确认：

-确认登记薄记载内容与申请事项一致（如权利人、坐落、面积、权利类型）；

-确认不存在禁止登记情形（如不动产已被依法征收、查封未解除）；

-确认登记程序符合法定要求（如公告是否期满、现场查看记录是否完整）。

核定通过后，登记事项进入登簿环节；未通过的，退回并说明理由。

四、登簿与缮证

登簿是登记行为生效的法定要件，登记机构需将审核通过的登记事项记载于不动产登记薄。登记薄采用电子介质，需定期异地备份；确有需要的，可同时保留纸质登记薄（以电子登记薄为准）。

登簿内容包括：

-不