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物业管理合同范例及风险防范

物业管理服务作为现代城市生活不可或缺的组成部分，其质量直接关系到业主的生活品质与物业的保值增值。而物业管理合同，作为界定业主与物业服务企业（以下简称“物业公司”）权利义务、规范服务行为的核心法律文件，其重要性不言而喻。一份条款完备、权责清晰、公平合理的物业管理合同，是保障物业管理活动顺利进行、减少纠纷的基石。本文将结合实践经验，探讨物业管理合同的核心要素、提供范例性条款解析，并重点阐述合同签订与履行过程中的风险防范要点。

一、物业管理合同的核心要素与范例解析

物业管理合同通常包括《前期物业服务合同》（适用于业主大会成立前，由建设单位与物业公司签订）和《物业服务合同》（适用于业主大会成立后，由业主委员会代表业主与物业公司签订）两种类型。尽管签订主体略有差异，但其核心构成要素基本一致。

（一）合同当事人基本信息

合同首部应明确双方当事人的全称、注册地址、法定代表人（或授权代表人）、联系方式等。对于业主方，若是前期物业合同，则为建设单位；若是普通物业服务合同，则为业主委员会（需注明其代表的业主范围及户数、专有部分面积等）。物业公司方则需明确其资质等级及经营范围。

*范例条款片段：*

“甲方（业主方）：[业主委员会全称]，注册地址：[详细地址]，负责人：[姓名]，联系电话：[电话号码]。甲方系代表本物业管理区域内全体业主（业主户数：[具体户数]，专有部分总建筑面积：[具体面积]平方米）行使签约权。

乙方（物业服务企业）：[物业公司全称]，统一社会信用代码：[代码]，法定代表人：[姓名]，注册地址：[详细地址]，物业服务资质等级：[等级]，联系电话：[电话号码]。”

（二）物业基本情况

清晰界定物业服务的对象和范围，包括物业名称、坐落位置、物业类型（住宅、商业、办公等）、建筑面积（总建筑面积、地上地下分别面积）、物业构成明细（如楼栋数、单元数、户数等）、公共设施设备清单（如电梯、消防系统、供水供电系统、停车场等）。

*范例条款片段：*

“本合同所涉物业管理区域（以下简称“本物业”）基本情况如下：

物业名称：[小区名称]

物业类型：[住宅/商业/综合]

坐落位置：[市][区][路][号]

总建筑面积约为：[面积]平方米，其中：住宅建筑面积[面积]平方米，商业建筑面积[面积]平方米，其他[面积]平方米。

物业构成包括：[例如：共X栋住宅楼，X个商业单元，X套住宅，X部电梯，X个地面停车位，X个地下停车位……]”

（三）服务内容与质量标准

这是合同的核心条款，必须详尽、具体、可量化。应明确物业服务的具体项目，如：

1.公共环境卫生：清洁范围（楼道、大堂、公共卫生间、园区道路、绿化带等）、清洁频次、垃圾清运方式及时限等。

2.公共秩序维护：门岗值守、巡逻频次、监控系统运行维护、车辆停放管理、消防管理等。

3.公共设施设备维护养护：对房屋主体结构、共用设施设备（供水、供电、供气、供暖、电梯、消防、排污、照明、绿化灌溉等）的定期检查、养护、维修标准及时限。

4.绿化养护管理：绿植种类、修剪频次、浇水施肥、病虫害防治等标准。

5.其他服务：如邮件收发、装修管理、档案资料管理、社区文化活动组织等。

质量标准应尽可能参照国家、行业或地方标准，并明确未达标的处理方式。

*范例条款片段：*

“乙方提供的物业服务内容及质量标准如下：

1.公共环境卫生：

（1）住宅楼道：每日清扫一次，每周拖拭一次；楼梯扶手每周擦拭两次。

（2）生活垃圾：实行分类投放，每日清运至少两次，垃圾桶（站）每日清洁一次。

2.公共秩序维护：

（1）门岗：24小时有人值守，对进出人员及车辆进行询问登记（业主除外）。

（2）园区巡逻：白天每两小时巡逻一次，夜间每一小时巡逻一次，并做好巡逻记录。

（3）电梯安全：严格按照《电梯使用管理与维护保养规则》进行维护保养，确保电梯正常运行，困人故障应在[具体时间，如30分钟]内到达现场处置。”

（四）服务期限

明确合同的起止时间。前期物业服务合同一般至业主大会选聘新的物业公司并签订新合同生效之日终止。

*范例条款片段：*

“本合同服务期限为[数字]年，自[起始日期]起至[终止日期]止。

若本合同为前期物业服务合同，则本合同自动延续至业主大会与其依法选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效之日终止。”

（五）服务费用

1.费用标准：明确物业服务收费标准（如每平方米每月多少钱），区分不同物业类型（住宅、商业）的收费标准。

2.费用构成：说明物业费的构成，是否包含公摊水电费、电梯费等，若不包含，应明确公摊水电费的计算及收取方式。

3.支付方式与时间：业主按月/季/年缴纳，具体缴费时间，物业公司的收费方式（线上、线下）。

4.费用调整：明确物业费调整的条件、程序和方式（如需经