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建筑设备维护保养技术明细标准

一、总则

1.1目的

为规范建筑设备的维护保养工作，确保设备在其生命周期内安全、稳定、高效、节能运行，最大限度发挥设备效能，延长设备使用寿命，保障建筑物的正常使用功能及环境舒适度，特制定本标准。

1.2适用范围

本标准适用于各类新建、改建、扩建的民用与工业建筑中常用设备的维护保养工作。主要涵盖暖通空调系统、给排水系统、电气系统、楼宇自控系统等。对于特殊行业或有特定要求的设备，除应符合本标准外，尚应遵守国家及行业现行有关标准的规定。

1.3基本原则

建筑设备维护保养工作应遵循“预防为主、养修结合、专业规范、安全高效、节能环保”的原则。强调计划性、预防性和预见性，通过科学合理的维护保养措施，减少故障发生，降低运营成本。

1.4引用文件

本标准的制定引用了国家及行业现行的相关法律法规、技术标准和规范。凡本标准未提及但相关法规、标准有明确规定的，应按相关法规、标准执行。

二、维护保养的基本要求

2.1人员资质与培训

从事建筑设备维护保养的人员必须具备相应的专业知识和技能，并持有有效的执业资格证书。用人单位应定期组织专业技术培训和安全教育，确保维护保养人员熟悉所负责设备的结构、性能、工作原理及维护保养规程，掌握应急处理技能。

2.2设备资料管理

应建立健全设备档案，包括设备出厂资料、安装调试记录、运行记录、历次维护保养记录、故障处理记录、备品备件更换记录等。资料应齐全、准确、规范，并妥善保管，便于查阅。

2.3备品备件管理

根据设备特性和重要程度，制定合理的备品备件采购、储备和管理制度。确保常用及关键备件的库存充足，备件质量符合要求，并做好标识、存放和定期检查工作。

2.4工具与量具

维护保养工作应配备必要的、合格的工具、量具和检测仪器。工具量具应定期校准和维护，确保其准确性和可靠性。

2.5安全作业规范

严格遵守安全操作规程，作业前进行安全技术交底，落实安全防护措施。高空作业、动火作业、有限空间作业等特殊作业必须执行相应的专项安全规定，配备合格的安全防护用品。

2.6维护保养记录与文档

维护保养工作完成后，应详细填写维护保养记录，内容包括维护日期、设备名称及编号、维护内容、发现的问题、处理方法、更换的备件、运行参数调整情况等。记录应及时归档，形成完整的设备维护档案。

三、主要建筑设备维护保养技术明细

3.1暖通空调系统（HVAC）

3.1.1冷水机组

定期检查：检查机组运行参数（如温度、压力、电流等）是否在正常范围；检查压缩机运行声音、振动是否正常；检查油位、油色及油压；检查制冷剂液位及有无泄漏迹象。

清洁保养：定期清洗冷凝器、蒸发器传热管；清洁机组外部及控制柜；清理机组周围杂物，保持通风良好。

润滑维护：按照设备要求定期检查润滑油品质，按需添加或更换润滑油及油过滤器。

电气检查：检查电气连接是否紧固，绝缘是否良好；检查控制回路功能是否正常。

3.1.2空调箱（空气处理机组）

过滤器：定期检查、清洁或更换空气过滤器，确保空气处理效果和系统阻力在合理范围。

表冷器/加热器：定期清洗表冷器翅片，去除表面积尘和污垢；检查冷凝水盘及排水管路，确保排水畅通，无积水、渗漏。

风机与电机：检查风机叶轮清洁度，按需清洁；检查皮带张紧度及磨损情况，必要时调整或更换；检查电机运行温度、声音、振动，定期加注润滑脂。

加湿器：根据加湿器类型（如电极式、超声波、湿膜等）进行相应的清洁、检查和维护，确保加湿功能正常，无堵塞、结垢。

风阀与执行器：检查风阀动作是否灵活，开度指示是否准确；检查执行器工作是否正常，连接是否牢固。

3.1.3冷却塔

水质管理：定期监测冷却水水质，按需投加水质稳定剂、杀菌剂，防止结垢、腐蚀和藻类滋生。

填料与集水盘：定期检查、清洁或更换冷却塔填料；清理集水盘内沉积物，检查补水装置及溢水、排水管路。

风机与电机：同3.1.2中风机与电机的维护要求。

布水系统：检查布水器是否均匀布水，有无堵塞或损坏，及时清理或修复。

3.1.4水泵（冷冻水泵、冷却水泵、热水泵等）

运行检查：检查水泵进出口压力、流量（通过压差或电流间接判断）；检查泵体及电机温度、振动、声音是否正常；检查密封有无渗漏。

润滑维护：定期检查轴承箱油位、油质，按需添加或更换润滑油/脂。

清洁保养：定期清理水泵入口过滤器；停泵时检查叶轮有无杂物缠绕或堵塞。

联轴器：检查联轴器同心度及弹性垫磨损情况，必要时调整或更换。

3.1.5风机盘管

过滤器：定期清洗回风过滤器。

表冷器：定期清洗表冷器翅片，可用专用清洗剂或压缩空气吹扫。

凝水盘与排水管：清理凝水盘内污垢，确保排水通畅。

风机叶轮：检查叶轮清洁度，按需清洁；检查电机运行状况，定期加注润滑脂。

温控阀：检查温控阀动作是否灵敏，温度控制是否准确。

3.1.6风管系统

定期