风华盛世裙楼商业全程策划报告之招商执行报告样本.docVIP

风华盛世裙楼商业全程策划报告之招商执行报告

目录

第一某些项目综合评估……………………P3

1.1商场合在项目概况

1.2交通路网环境

1.3商业环境

第二某些项目定位…………P8

2.1定位原则

2.2项目定位

2.3定位总结

2.4商场成功条件

第三某些租金价格定位…………………P13

3.1定价因素

3.2定价方略

3.3定价过程

第四某些招商方案优选……………………P17

4.1招商环境

4.2招商方案总体规定

4.3招商方案提出

4.4方案有关指标评估

4.5方案销售影响

4.6方案优选

第五部份招商准备工作……………………P23

5.1招商主体

5.2招商对象

5.3招商范畴

5.4招商物料准备

5.4招商架构

5.5现场管理

第六部份招商筹划及实行…………………P26

5.1实行战略及推广筹划

5.2招商实行

5.3营销成本概算

第一某些项目综合评估

1.1商场合在项目概况

项目普通特性

项目名称：风华盛世

区位位置：位于福田中心区彩田路与福华三路交汇处，位于将来中心区南

部商圈一级核心地段。

项目性质：占地5970.40平方米

项目规模：本项目由两栋二十五层崇高联体住宅（约250户）、三层商业裙

楼和一层地下停车场（约140个车位）构成。临福华三路有840平方米（8米×105米）商业广场、后有400平方米花园。延街面长105米，进深27米

商场面积：1/F2

2/F2,418.45平方米

3/F2,430.67平方米

总计：6

物理素质：框架构造，重要柱距6.6~7.1米，层高4.8米。

商场现状：整体已竣工验收，商场内部水泥沙浆抹面、毛地皮；外墙面（1/F）

为12mm

项目个体特性

商场整体外观呈现出明快当代风格，整体设计取向为开放式统一经营和管理商业场合

商场周边通行状况良好，并且随着地铁站建成，人流物流可保通行畅通状态

延街展示面较宽，进深稍显不够

住宅某些250户6月份开始入住，将逐渐为商场汇集商业经营所需人气

1.2交通路网环境

调研点

车流量

人流量

车流特性

人流特性

东侧采田路（A）

29000

25000

私车、货车、公交车

本地居民、外来消费者、路过人流

南侧福华3路（B）

18000

11500

私车、公交车

本地居民

西侧岗厦入口（C）

/

7600

/

本地居民

北侧福华路（D）

/

3100

/

本地居民

交通网评析：

所处地理位置近邻两条交通要道——深南大道和滨河大道，毗邻岗厦旧商圈，与皇岗村和皇岗口岸相守望，区域物流系统畅通成熟。交通四通八达,又与新洲路、金田路、彩田路一衣相连，形成交通平面合围和地理立体放射绝对优势。处在政府规划福田中心区彩田路商业线中心（将来中心区南区商业中心一级辐射范畴），具备开办商业地理条件和区域优势，周边中高档居民社区林立，消费资源丰富。

C1有关点人车日流量表：（取R≤50M，/5/29）

1.3商业环境

1.3.1商圈概况

项目所处商圈为深圳又一新兴商圈———中心区商圈，深圳中心区作为一种高起点、高原则、超时代重点规划建设区域，其商业前景必将成为继华强北商圈之后又一崭新亮点商圈。

在中心区及其周边辐射范畴内，随福华、滨河、中航、下步庙、莲花山、景田、香蜜湖、石厦南等区域成熟，人们就近消费规定日益强烈，中心区商服物业将浮现前所未有商机。将来中心区商圈，将发挥其作为整个深圳市中心流通职能和形象职能，并成为深圳商业至高点。

项目位于中心区商圈东南部，属于该商圈核心区域。区域内商业集中分布在彩田路南段。

1.3.2区域商业概况

C2区域重要行业调查表：

经营种类

店名

经营规模(㎡)

租金水平(元/㎡)

商业饱和度（估算）

平均

趋势

超市百货

新一佳

16000

60（整租）

86%

0.77

略升

人人乐

1

60（整租）

65%

平稳

家居装饰

好百年

40000

50（整租）

79%

0.64

略升

世纪中心

33000

80（整租）

45%

上升

五金家电

新一佳

500

/

24%

0.24

略降

餐饮

麦当劳

300

120（整租）

92%

0.76

平稳

彩田食街

2300

120（分租）

73%

下降

行业分析：

区域内超市百货业供需两旺，而家居装饰行业总体处在一种上升阶段，五金、家电业由于没有专业细分市场而导致商业密度太低；就规模来看，家居装饰已形成区域专业市场环境，商业空间很大，超市百货随人口增长也会有一定上升空间；餐饮受政府规划影响在商业供应量上有一