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物业绿化清洁外包合同管控方案

一、合同签订前的管控：未雨绸缪，夯实基础

合同签订前的准备工作是整个管控流程的基石，其充分与否直接影响后续合作的顺畅度与服务质量。

（一）明确自身需求与标准制定

在启动外包程序前，物业管理方首先需深入梳理自身对绿化清洁服务的具体需求。这包括但不限于：服务范围的精确界定（如哪些区域属于绿化养护范围，具体到乔木、灌木、地被的种类和数量；清洁区域的划分，如公共楼道、大堂、电梯轿厢、地下车库、外围道路等）、各项服务的质量标准（如绿化养护的修剪频次、病虫害防治效果、植物存活率；清洁服务的垃圾清运频率、地面洁净度、设施擦拭标准等）、服务频次（如日常清洁、专项清洁、节日清洁的安排）、人员配置要求（如高峰期与日常的人员数量、关键岗位人员资质）以及特殊情况的处理预案（如恶劣天气后的绿化恢复、突发污染事件的应急清洁）。这些需求应转化为可量化、可考核的具体指标，形成详细的服务要求说明书，作为后续选择服务商和拟定合同条款的依据。

（二）外包服务商的甄选与评估

选择合适的外包服务商是合同管控成功的关键一步。物业管理方应建立规范的服务商甄选流程：

1.市场调研与信息收集：通过行业协会、同行推荐、公开招标等多种渠道获取潜在服务商信息。

2.资质审查：严格审查服务商的营业执照、相关行业资质证书、从业人员的执业资格（如绿化工程师、电工证等）、过往项目业绩、财务状况及信誉情况，排除不符合基本要求的服务商。

3.实地考察与综合评估：对入围的服务商进行实地考察，了解其管理能力、人员素质、设备状况、物料采购渠道及质量控制体系。可采用约谈、现场提问、观摩其在管项目实际操作等方式进行综合评估。必要时，可引入第三方评估机构或组织内部跨部门评审小组进行打分。

4.背景调查：通过与服务商过往服务的客户进行沟通，了解其实际履约能力、服务质量稳定性及问题处理效率。

（三）合同条款的谈判与拟定

合同文本是约束双方行为、明确权利义务的法律文件，务必严谨细致。核心条款应包括：

1.服务范围与内容：依据前期制定的服务要求说明书，清晰、具体地界定服务范围、服务项目和工作内容，避免模糊不清导致后续争议。

2.服务质量标准与验收：将量化的质量指标纳入合同，并明确验收的方法、频次、标准及参与人员。可考虑引入行业通用标准或双方认可的第三方标准作为参照。

3.服务期限与合同变更、解除条件：明确合同生效与终止日期，以及在何种条件下可以变更或解除合同，如一方严重违约、不可抗力等。

4.服务价格与支付方式：明确服务费用的构成（人工、物料、设备、管理、利润、税金等）、总价或单价、调价机制（如遇政策变动、市场重大波动时如何处理）以及支付周期、支付条件和支付流程。支付应与服务质量验收结果挂钩。

5.双方权利与义务：物业管理方的权利如监督权、检查权、指令权，义务如按时付款、提供必要的作业条件、协助处理外部关系等；外包服务商的权利如获取服务报酬，义务如按约提供服务、保证人员资质、遵守物业规章制度、购买相关保险等。

6.违约责任：针对可能出现的违约情形（如服务质量不达标、人员不到位、擅自转包、信息泄露等）约定明确的违约责任，包括违约金的计算方式、赔偿范围等。

7.知识产权与保密条款：如涉及到服务方案、技术资料等，应明确知识产权归属。同时，外包服务商应对在服务过程中接触到的物业及业主的商业秘密、个人信息等承担保密义务。

8.不可抗力与争议解决：明确不可抗力的定义及处理方式，约定争议解决途径，如协商、调解、仲裁或诉讼，并明确管辖地。

9.其他约定：如外包人员的着装、标识、培训要求，对物业设施设备的保护责任，应急预案的制定与演练，以及合同未尽事宜的处理原则等。

二、合同履行过程中的管控：动态监督，及时纠偏

合同签订后，并非一劳永逸，持续有效的过程管控是确保服务质量达标的关键。

（一）建立日常监督检查机制

1.设立专人或专岗：物业管理方应指定专人或成立专项小组负责对外包服务的日常监督与协调，确保责任到人。

2.制定巡检计划：根据服务内容和质量标准，制定日检、周检、月检等不同频次的巡检计划，对绿化养护效果（如植物长势、修剪整齐度、病虫害情况、杂草清除率）、清洁卫生状况（如地面洁净度、垃圾清运及时性、设施设备清洁度）、人员到岗情况、操作规范性等进行检查。

3.采用多样化检查方式：结合现场巡查、视频监控抽查、业主反馈收集等多种方式进行。检查结果应有书面记录，如巡检表、问题照片、整改通知书等，并由双方签字确认。

4.引入量化考核：依据合同约定的质量标准，对服务商的服务质量进行定期量化打分，考核结果与服务费用支付、续约资格等挂钩。

（二）强化沟通协调与问题处理

1.建立定期沟通机制：如每周或每月召开沟通例会，双方就服务过程中存在的问题、