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商业地产基础知识

1、商业房地产含义：大家习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业物业功效多样化，现有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求社会功效，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要经济功效。

是包含购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、专题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼底层商铺等和住宅类有很大区分房地产产品。在现实生活中，我们接触最多便是小区商业、大卖场和现在新兴shoppingmall三种业态。

2．商业地产类型

分类方法

种类

按市场形式分类

大型商厦

专业市场

小区商铺

按物业用途分类

购物中心

小区配套商铺

专业市场

批发及商贸中心

餐饮及美食广场

按建筑特征分类

商业大厦

住宅区商铺

临街商铺

步行街露天商铺

地下商城

按物业区位分类

商业区物业

住宅区物业

近郊物业

按经营方法分类

统一经营物业

分散经营物业

按经营类别分类

综合经营物业

单一经营物业

按销售方法分类

销售物业

租售物业

出租物业

按物业产权分类

产权物业

非产权物业

3、商圈:是零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内达成某一购物或消费频率用户群，以其所处最远距离为半径，划定一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费用户分布区域范围。商圈通常按层次分为关键商圈（离消费地最近，吸纳总量50-80%用户范围）、次级商圈（吸纳15-25%用户范围）、边缘或辐射商圈（吸纳5-25%用户范围）。

商圈组成

商圈大致由三部分组成，即主圈、次圈、边圈。

4、商业饱和度：是测量一个商圈内商业物业供求量一个关键方法。

零售业态：是指零售企业为满足不一样消费需求而形成不一样经营形态。这一概念包含了两方面含义：其一，确定目标市场；其二，具体经营策略，包含：选址、规模、商品策略、价格策略、商店设施、服务方法等。

5、CBD：全称是CentralBusinessDistrict，中国现有三种译法：中央商务区、商务中心区或中央商业区。是一个城市、一个区域乃至一个国家经济发展中枢。通常而言，CBD应该含有以下要素特征：它是城市功效关键，城市经济、科技、文化、商业等高度集中；它交通便利，人流、车流、物流巨大；它白天人口密度最高，昼夜间人口数量改变最大；它在城市黄金地带，地价最高；它高楼林立，土地利用率最高。

6、购物中心

世界购物中心协会对购物中心定义是：“作为一个独立地产进行设计、开发、拥有和管理零售和其它商业设施组合体。”包含地域购物中心、中型购物中心、零售公园、专业购物中心等多个形式。

通常说ShoppingMall，音译“摩尔”或“销品贸”，意为大型购物中心，属于一个新型复合型商业业态。摩尔（购物中心）特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包含百货店、大卖场和众多专业连锁零售店在内超级商业中心。

严格意义上讲，小于10万平方米，叫做购物中心；大于这个数字且业态复合度高方可称作摩尔MALL；而大于20万平方米，可叫做超级摩尔购物中心SUPERMALL。

特点

由提议者有计划地开设，实施商业型企业管理，中心内设商店管理委员会，开展广告宣传等共同活动，实施统一管理。

内部结构由百货店或超级市场作为关键店，和各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施组成。

服务功效齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。依据销售面积，设对应规模停车场。

选址为中心商业区或城镇结合部交通要道。

商圈依据不一样经营规模、经营商品而定。

设施豪华、店堂典雅、宽大明亮，实施卖场租赁制。

目标用户，以流动用户为主。

依据选址和商圈不一样，购物中心可分为近邻型、小区型、区域型、超区域型种类。

步行街：

露天步行街。上空无顶棚，空间开敞步行街；

回廊式步行街。步行街两侧或一侧为回廊，步行街局部遮盖；

室内步行街。步行街在室内，完全遮盖；

10、商业街：商业街可划分为城市商业街、专题商业街和特色小街三种。

城市商业街——如北京王府井步行街、上海南京街等。城市商业街首先考虑是在城市中功效和定位。

专题商业街——如北京三里屯酒吧一条街、十里河建材一条街等，其关键表现形式即同类业态聚集，大多分布在道路两旁，同业态经营品种很丰富。

特色小街——如部分小区底商、写字楼底商，因为经营较具特色，所以除满足小区消费需求外，还辐射到周围一定范围内区域，久而久之，街区气氛便自然形成。

11、专题商场：从理论上说，专题商场没有明确概念；但专题商场起码应该含有三个基础要素，一是发生商品交易行为；二是聚集一类主商品，其它种类为辅，能够让消费者广泛选择；三是不一样于专卖店，商场必需由相同专题、不一样特色、不一样服务、不一样品牌商品聚集而