房地产企业土地增值税清算的作业流程是什么.docVIP

土地增值税清算条件

（一）符合下列情形之一，纳税人应进行土地增值税清算：

1.房地产开发项目全部完工、完成销售；

2.整体转让未完工决算房地产开发项目标；

3.直接转让土地使用权。

（二）符合下列情形之一，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1.已完工验收房地产开发项目，已转让房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积百分比在85%以上，或该百分比虽未超出85%，但剩下可售建筑面积已经出租或自用；

2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完成；

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续；

4.省税务机关要求其它情况。

房地产企业土地增值税清算步骤是什么，哪些问题比较突出呢，企业应该注意什么？

清算申请和受理

第八条凡符合应办理土地增值税清算条件纳税人，应在90日内向主管地方税务机关提出清算税款申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》（附件2），经主管地方税务机关核准后，即可办理完工清算税款手续。对纳税人清算土地增值税申请不符合受理条件，应将不予核准理由在《土地增值税清算申请表》中注明并退回纳税人。

第九条凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续房地产开发项目，主管地方税务机关应出具《土地增值税清算通知书》（附件3）并送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起30日内，填写《土地增值税清算申请表》报送主管地方税务机关。经主管地方税务机关核准后，在90日内办理清算税款手续。

第十条纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应向主管税务机关提交相关清税项目资料，并填写《土地增值税清算材料清单》（附件4）。须提交相关资料以下：

（一）项目完工清算报表，当期财务会计报表（包含：损益表、关键开发产品（工程）销售明细表、已完工开发项目成本表）等。

（二）国有土地使用权证书。

（三）取得土地使用权时所支付地价款相关证实凭证及国有土地使用权出让或转让协议。

（四）清算项目标预算、概算书、项目工程协议结算单。

（五）能够按清算项目支付贷款利息相关证实及借款协议。

（六）销售商品房相关证实资料，以商品房购销协议统计表并加盖公章形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。

（七）清算项目标工程完工验收汇报。

（八）清算项目标销售许可证。

（九）和转让房地产相关完税凭证，包含：已缴纳营业税、城建税、教育费附加等。

（十）《土地增值税清算鉴证汇报》。

（十一）《土地增值税纳税申报表（一）》。

（十二）税务机关要求报送其它和土地增值税清算相关证实资料等。

第十一条纳税人应正确、据实填写各类清算申报表和相关表格；纳税人委托中介机构代理进行清算鉴证，在《鉴证汇报》中应具体列举清算项目标收入、扣除项目和进行土地增值税清算相关鉴证信息。

第十二条主管地方税务机关在收取纳税人提交申请材料和《鉴证汇报》时，应认真查对纳税人提供资料，并严格根据《鉴证汇报》标准格式进行验收，对纳税人提交申请材料齐全，主管税务机关应给予受理，并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》（附件5）交纳税人转入审核程序。对纳税人提交清税资料不完整、《鉴证汇报》内容不规范、审计事项情况不清楚，应退回纳税人重新修改《鉴证汇报》或补充资料，并向纳税人开具《土地增值税清算补充材料通知书》（附件6）交纳税人，待清算资料补充完整后，重新办理税款清算手续。

房地产企业在土地增值税清算中存在问题

根据现行《土地增值税暂行条例》，土地增值税是以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为税基，并根据30%-60%四级超率累进税率进行征收。但因为房地产开发成本项目繁多，核实起来难度很大，所以土地增值税征收方法一直是每十二个月根据房地产项目标估计销售收入预征，然后在项目完工验收后进行清算。但因为预征率较低，预征税款只占清算税款很小百分比，大部分土地增值税全部是在清算阶段缴纳。而根据《国家税务总局相关房地产开发企业土地增值税清算管理相关问题通知》（国税发〔〕187号）要求，符合以下条件之一，才进行土地增值税清算：房地产开发项目全部完工、完成销售；整体转让未完工决算房地产开发项目标；直接转让土地使用权。针对上述要求，部分房产项目常采取消极手段来达成不缴或迟缴税款目标，比如在进行预售后，拖延项目工期，不实现完工。或在完工后销售，保留一定百分比开发产品，有意不实现土地增值税清算条件。这些手段可能确实能够实现延缓清算目标，不过由此可能会影响企业经营，甚至可能产生法律和税务上风险。

编辑本段拖延清算时间给企业带来多种风险

1、税务风险

首先，回款速度受到增值税清算时间影