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2025年房地产估价师考试《基本制度》试题及答案(四)

一、单项选择题（每题1分，共40分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）

1.下列关于房地产制度政策的表述中，正确的是（）。

A.增加土地供应会使房地产价格下降

B.征收房产税会导致房地产价格上升

C.放宽房地产开发贷款会使房地产价格上升

D.提高购房最低首付款比例会使房地产价格上升

答案：A。增加土地供应，会使房地产市场上的房源增多，在需求不变或增长缓慢的情况下，会导致房地产价格下降，A选项正确；征收房产税增加了持有房产的成本，会抑制需求，使房地产价格下降，B选项错误；放宽房地产开发贷款，会增加房地产的供给，在需求一定时，价格可能下降，C选项错误；提高购房最低首付款比例，会限制部分购房需求，使房地产价格下降，D选项错误。

2.房地产市场中，政府通过调整（）政策来影响房地产的供给和需求。

A.税收

B.城市规划

C.土地供应

D.以上都是

答案：D。税收政策会影响房地产开发、交易和持有成本，从而影响供给和需求；城市规划决定了土地的用途和开发强度等，影响房地产的供给；土地供应直接关系到房地产开发的规模和速度，影响供给和需求。所以以上政策都可以影响房地产的供给和需求，D选项正确。

3.房地产价格与一般物品价格的不同之处不包括（）。

A.受区位因素影响大

B.价格形成时间长

C.同时存在买卖和租赁两种交易方式

D.价格容易受交易者个别情况影响

答案：C。一般物品也存在买卖和租赁两种交易方式，这不是房地产价格与一般物品价格的不同之处。房地产受区位因素影响大，不同区位价格差异很大；房地产价格形成时间长，因为其价值量大、不可移动等特点；房地产价格容易受交易者个别情况影响，如急于出售或购买等。所以答案选C。

4.下列房地产权利中，属于担保物权的是（）。

A.地役权

B.建设用地使用权

C.抵押权

D.租赁权

答案：C。担保物权是为了确保债务履行而设立的物权。抵押权是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的程序就该财产优先受偿的权利，属于担保物权，C选项正确；地役权是用益物权，是指按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益的权利，A选项错误；建设用地使用权是用益物权，是指自然人、法人依法对国家所有的土地享有的占有、使用和收益的权利，B选项错误；租赁权是基于租赁合同产生的债权，D选项错误。

5.某宗土地面积为1000平方米，容积率为2.5，土地单价为1500元/平方米，则楼面地价为（）元/平方米。

A.600

B.1500

C.2500

D.3750

答案：A。楼面地价=土地单价÷容积率，已知土地单价为1500元/平方米，容积率为2.5，所以楼面地价=1500÷2.5=600（元/平方米），A选项正确。

6.房地产市场周期中，复苏阶段的特征不包括（）。

A.租金和售价缓慢回升

B.新开发建设规模扩大

C.空置率逐渐下降

D.投资者纷纷离场

答案：D。在房地产市场复苏阶段，租金和售价开始缓慢回升，随着市场需求的增加，空置率逐渐下降，开发商看到市场好转，新开发建设规模会扩大。而投资者纷纷离场是市场衰退阶段的特征，不是复苏阶段的特征，所以答案选D。

7.下列关于房地产拍卖的表述中，错误的是（）。

A.拍卖活动的核心是拍卖师

B.房地产拍卖标的可以是在建工程

C.拍卖人可以自行确定拍卖佣金

D.竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力

答案：C。拍卖佣金的比例是由委托人与拍卖人根据《中华人民共和国拍卖法》等相关规定协商确定的，拍卖人不可以自行确定拍卖佣金，C选项错误；拍卖活动中，拍卖师起着重要的组织和引导作用，是拍卖活动的核心，A选项正确；房地产拍卖标的可以是各种类型的房地产，包括在建工程，B选项正确；竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖不成交，D选项正确。

8.房地产抵押价值评估时，应遵循的原则不包括（）。

A.合法原则

B.谨慎原则

C.替代原则

D.快速变现原则

答案：D。房地产抵押价值评估应遵循合法原则，确保抵押的房地产符合法律法规规定；遵循谨慎原则，充分考虑可能存在的风险；遵循替代原则，以类似房地产的价格为参考。快速变现原则一般是在强制拍卖等情况下考虑的，不是抵押价值评估应遵循的原则，答案选D。

9.某建筑物建成于2010年1月，为钢筋混凝土结构，经济寿命为60年。经调查得知，该建筑物已使用15年，残值率为2%，则采用直线法计算该建筑物的年折旧率为（）。

A.1.63%

B.1.67%

C