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法律职业资格考试主观题试题与参考答案(2025年)

【案情材料】

甲市乙区“云锦花园”系丙房地产开发有限公司（以下简称“丙公司”）于2021年开发的精装修商品房项目。2022年3月，购房人丁某与丙公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：房屋总价款300万元，首付款120万元于签约当日支付，余款180万元通过银行按揭贷款支付；交房时间为2023年6月30日前，逾期交房超过60日，买受人有权解除合同，出卖人按全部房价款的10%支付违约金；房屋装修标准不低于每平方米4000元，装修材料品牌、型号、产地详见附件三；出卖人承诺于交房后90日内完成房屋所有权转移登记，否则每日按已付房款的万分之一支付违约金。合同附件三列明“橱柜采用德国A品牌或同档次进口产品，抽油烟机采用意大利B品牌或同档次进口产品”。

2022年4月，丁某与戊银行签订《个人购房借款/担保合同》，丙公司作为保证人提供阶段性连带责任保证，保证期间为贷款发放之日起至抵押登记完成之日止。2022年5月，戊银行将180万元贷款一次性划入丙公司账户。

2023年7月15日，丙公司通知丁某收房。丁某验房时发现：1.厨房橱柜为国内C品牌，抽油烟机为国产D品牌，与附件三约定不符；2.主卧卫生间墙面瓷砖空鼓率超过15%，不符合《建筑工程施工质量验收统一标准》；3.小区绿化率仅为25%，而销售广告载明“35%皇家园林绿化”；4.因丙公司未办理竣工验收备案，房屋尚不具备法定交付条件。丁某遂书面拒绝收房，要求丙公司整改并承担逾期交房责任。

2023年9月，丙公司完成整改并补办竣工验收备案，再次通知收房。丁某以“逾期交房超过60日”为由，于2023年9月30日发出《解除合同通知书》。丙公司回函称：1.逾期系因新冠疫情导致停工，构成不可抗力，应免责；2.装修品牌不符仅构成轻微违约，不影响居住使用，不得据此解除合同；3.小区绿化率虽与广告不符，但广告为要约邀请，不构成合同内容。双方协商未果，丁某诉至法院，请求：1.确认合同已于2023年9月30日解除；2.丙公司返还购房款300万元及利息；3.丙公司支付违约金30万元；4.丙公司赔偿因房价上涨导致的差价损失50万元；5.解除《个人购房借款/担保合同》，剩余贷款由丙公司直接偿还给戊银行。

诉讼中，法院委托司法鉴定：1.房屋装修品牌差价为3.2万元；2.同小区类似房屋2023年9月市场价较合同价上涨约12%，即36万元。丙公司提交证据：甲市住建局2022年8月发布的《关于新冠疫情造成建设工程工期顺延的通知》，载明“因疫情防控导致停工的，工期相应顺延，顺延期间不计违约责任”，但未提交具体停工天数证明。

【答题要求】

请根据上述案情，回答下列问题并说明理由：

1.（本题35分）丁某是否有权以“逾期交房超过60日”为由解除合同？丙公司关于新冠疫情构成不可抗力的抗辩能否成立？请结合《民法典》及相关司法解释，从不可抗力的构成要件、举证责任、法律效果等角度进行分析。

2.（本题25分）装修品牌不符、瓷砖空鼓、绿化率缩水是否构成根本违约？丁某能否以此为由拒收房屋？请运用《民法典》第563条、第510条、第615条，结合商品房买卖司法解释，阐述根本违约的认定标准及买受人拒收权的行使条件。

3.（本题20分）若合同解除，丁某主张的差价损失50万元应否支持？请从违约损害赔偿范围、可预见性规则、损益相抵、过失相抵等维度展开论证，并说明举证责任分配。

4.（本题20分）丁某请求解除《个人购房借款/担保合同》并由丙公司直接偿还剩余贷款，是否符合《商品房买卖司法解释》第20条、第21条的规定？请评析该请求的程序与实体条件，并说明法院应如何裁判。

5.（本题30分）假设法院认定合同不解除，仅支持装修差价、逾期交房违约金，但丁某已实际收房。丁某另行起诉，主张抽油烟机功率不足、噪音超标，要求丙公司更换为合同约定的意大利B品牌并赔偿精神损害5万元。请结合《民法典》第996条、第1183条及产品责任相关规定，分析该案由选择、举证责任、精神损害赔偿的适用条件，并给出裁判思路。

【参考答案】

问题一：

1.约定解除权是否成就。《商品房买卖合同》明确“逾期交房超过60日，买受人有权解除合同”。约定交房日为2023年6月30日，丁某发出解除通知为2023年9月30日，逾期92日，超过约定阈值，形式要件已满足。

2.不可抗力抗辩的实体审查。《民法典》第180条、第590条规定，不可抗力系不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。新冠疫情虽属突发公共卫生事件，但能否免责须同时满足“因果关系”“履行不能”“及时通知与证明”三要件。（1）因果关系：丙公司仅提交住建局抽象通知，未举证具体停工天数、停工与交房延误的量化关系，无法证明疫情与逾期92日之间存在相当因果关系。（2）履行不能：商品房开发系持续性经营活动，疫