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办公园区与产业园一体化物业服务方案

一、项目定位与服务原则

（一）项目核心特征

办公园区以高端写字楼、商务配套为主，聚焦企业办公效率与商务形象；产业园融合生产厂房、研发车间、仓储空间及生活配套，侧重生产保障与产业协同。两类业态交织呈现“办公集中化、生产专业化、人员多元化、设施复杂化”特征，需差异化与一体化结合的物业服务。

（二）核心服务原则

统一管理与独立服务结合：设立园区统一物业服务中心，统筹公共区域管理；针对生产企业、办公机构提供定制化专属服务，兼顾整体秩序与个体需求。

专业管理与产业适配结合：配备物业运维、产业服务、安全管理等专业团队，结合园区产业类型（如智能制造、文创科技）适配服务标准，助力企业生产运营。

基础保障与增值服务结合：以“安全、高效、整洁”为基础，延伸政策对接、资源整合等增值服务，打造“生产+办公+生活”全场景服务生态。

智慧运营与人文建设结合：通过智能系统提升管理效率，同步构建文明和谐的园区人文环境，增强企业归属感。

二、组织架构与服务团队

（一）四级组织架构

graphTD

A[物业服务中心]--B[综合管理部]

A--C[工程运维部]

A--D[安全管理部]

A--E[环境服务部]

B--B1(行政人事)

B--B2(客户服务)

B--B3(增值服务)

C--C1(设施维护)

C--C2(设备检修)

C--C3(能源管理)

D--D1(治安保卫)

D--D2(消防安全)

D--D3(交通管控)

E--E1(清洁保洁)

E--E2(绿化养护)

E--E3(环境治理)

（二）核心团队配置

岗位类别

人员配置

核心职责

专业要求

项目经理

1名

统筹园区物业服务，对接业主与企业，优化服务方案

5年以上产业园区管理经验，持有物业管理师证书

客户专员

按3万㎡/人配置

企业需求对接、服务报修响应、满意度调研

熟悉产业服务流程，具备商务沟通能力

工程技师

按5万㎡/2人配置

公共设施运维、企业专项设备协助、能源管控

持有电工/焊工等特种作业证书，懂工业设备基础维护

安保人员

按每岗6人轮值

24小时巡逻、门禁管理、应急处置

退伍军人优先，持有消防设施操作证书

环境专员

按2万㎡/1人配置

公共区域保洁、绿化养护、污染防治

熟悉工业废弃物处理规范

三、核心服务模块与实施标准

（一）基础保障服务：筑牢运营底线

1.设施设备管理

公共设施运维：建立供水、供电、供气、供暖、通讯等系统“一设备一档案”，每日巡检（重点区域每4小时1次），每月深度维护，故障响应时间≤15分钟，修复率≥98%。

企业专属支持：协助生产企业进行非核心设备（如通风、降温系统）的定期检查，提供厂房改造技术咨询（需提前审核施工图纸，避免破坏建筑结构与荷载）。

能源智慧管控：安装智能电表、水表，实现能耗实时监测与数据分析，每月出具节能建议报告，助力企业降低能耗成本。

2.安全管理服务

治安防控体系：

实行“人防+技防+物防”三重防护，出入口设置智能门禁（人脸识别/刷卡），公共区域全覆盖监控（存储时长≥30天）；

保安每2小时全域巡逻1次，生产区、仓储区等重点区域加密至每1小时1次，建立巡逻电子签到制度。

消防安全管理：

每月开展消防设施检查（灭火器、消防栓等），每季度组织消防演练（联合企业员工参与）；

针对生产企业制定专项消防预案，明确易燃易爆品存储规范，禁止违规堆放危险物品。

应急处置机制：建立火灾、设备故障、突发污染等应急预案，每年开展2次综合应急演练，应急队伍响应时间≤5分钟。

3.环境治理服务

清洁保洁：

办公区：每日3次保洁（早间全面清扫、午间重点擦拭、晚间垃圾清运），电梯每2小时消毒1次；

生产区：划分专属保洁区域，采用工业级清洁设备，协助企业处理一般工业废弃物（危险废弃物由企业按规定处置或委托专业机构处理）；

公共区域：道路每日洒水降尘，垃圾实行“分类收集、日产日清”。

绿化养护：按“分区养护”原则，办公区打造景观绿地（每周修剪、每月施肥），生产区种植抗污染、易养护植被（如夹竹桃、构树），定期清理绿化区杂草与落叶。

污染防治：建立园区空气质量、水质监测点，每月公示数据；严禁企业违规排放废水、废气，发现超标立即上报环保部门并协助整改。

4.交通与秩序管理

车辆管控：划分办公车辆、生产车辆、访客车辆专属停放区，安装智能停车系统（支持预约车位），禁止车辆占用消防通道与生产作业区。

秩序维护：严禁企业在红线范围内、屋顶、外墙违规搭建或设置广告（需申请并批准后方可实施），及时清理占道堆放的货物与杂物。

（二）产业适配服务：赋能企业发展

1.企业入驻全流程服