物业管理公司运营管理专项方案.docVIP

物业管理企业

全方面运行管理方案

（草案）

物业管理

２０１6年

【目录】

TOC\o1-3\h\z\u一、组织加构设定

二、物业企业工作职能

三、物业企业发展方向确定

四、物业企业收支分析

五、写字楼经营管理方案

六、物业管理企业盈利模式确实定

前言

优质物业管理是吸引用户法宝，是经营者发明收益源泉；而良好经营效益又为物业管理提供了资金支持，以经营引导管理、以管理促进经营，二者相互依靠，相互促进。

商务写字楼是伴随经济高速发展，为满足高效、舒适办公环境需要而产生一个房地产商品。其商品属性从客观上要求物业服务企业要围绕经营实施科学化、专业化管理服务,使物业实现保值增值。

一、组织加构设定

（见附表一）

二、物业企业工作职能

1．制度管理：制订物业企业日常工作步骤，工作秩序，制订相关运行管理制度。

2．财务预算：参与物业企业整体运行成本费用，确定写字楼对外出租收入及租金预算。

3．决议工作：分析各项工作任务及经营情况，对运行中出现问题提出意见及提议，处理运行中出现问题。

4．协调工作：协调各部门之间关系，协调入驻业户公共关系。

5．业主管理：制订管理相关要求及程序，帮助业主办理进场、撤场手续，督促业主服从各项管理制度。

6．监管工作：监管各业主运行情况，定时分类各类汇报，了解职员工作表现、人员变动、掌握商户经营情况，改善工作步骤。

7．业主服务：巡视物业企业职员提供之业主服务态度、服务技巧等，若有业主投诉，细心聆听、查明因由，立即处理问题及投诉，保持写字楼之信誉及形象。

8．营销工作：配合制订整年营销租凭计划，实施各项营销活动，参与营销推广活动之推广计划及实施。

9．培训工作：对招商关键营销人员进行培训，如日常工作程序，商户沟通技巧等，

10．培养物业企业职员团体精神：提倡相互信任、友好一致、团结互助、精诚合作工作气氛。

三、本司发展方向确定

物业管理企业正逐步走向市场化、规范化，部分依靠开发商“过生活”襁褓之婴，也慢慢走出保护伞，逐步走向市场化。但在中国，多数物业管理企业仍然存在专业水平匮乏现象，也所以造成物业管理行业频频闹纠纷，所以，提升物业管理企业专业化水平是中国物业管理企业唯一发展方向。

简言之，现代物业管理中大部分职能是经过对物和对行为管理，最终转向以提供优质服务主经营方法转变。

物业管理包含业主方方面面，各项管理工作针对性、技术性又很强，要提升物业管理整体水平，降低物业管理成本费用，就必需对物业实施专业化管理，由物业管理企业来全方面负责和负担管理责任。即使中国物业管理市场正快速发展，需求日益壮大，然而，综观中国现在物业管理水平，均和专业物业管理服务有一定差距。故此，我们首先能够大胆借鉴香港地域和国外部分发达国家物业管理经验，探索建立符合国际通例并适合中国国情物业管理体系，同时自己也要勇于实践和尝试，构建新思绪，实施新举措。

总而言之，物业企业应把管理物业转变成为经营物业，从而走规范化、专业化发展之路，是本集团物业管理企业发展方向，也是未来我物业企业发展肯定趋势，这需要物业企业每一名物业管理人去思索、去发明、去实现。

四、物业企业收支分析

物业企业收入起源，大致归纳就包含四个方面收入：

一、公共性服务费用收入，就是通常所说物业管理费；

二、公众代办性服务费收入；

三、特约服务费收入；

四、物业企业综合经营收入。

就上述四种收入，是物业企业经过多年实际操作经验和市场调查、研究、分析。能够看出，第一个物业管理费在物业企业为扩大招商，促进市场可连续发展情况下，在短期或中长久时间内作为市场发展吸引力主营业务收入。作为实质性物业经济收入。第二种公众代办服务费，就现在市场环境来看，水、电及其它代办项目全部是控制在国家能源相关部门，物业管理企业得不到任何手续费，只能是物业管理企业无偿为住户和业主提供服务。第三、第四种服务费收取靠是物业管理企业有能力去充足发掘、开拓市场，假如忽略或没有能力作到，则企业就根本没有发展前途和空间。

再看物业企业支出情况：

一是物业成本包含有服务人员工资、社会保险；物业管理区域公用部位、公用设施设备日常维护费；清洁费用；绿化养护费；公共秩序维护费；办公费；固定资产折旧等等，我在核实营业成本时候包含了直接人工费、材料费；

二是核实开展物业管理过程中发生管理费用；

三是核实财务费用；

四是核实所得税。

在实际工作中我做了部分调查，并针对调查资料进行统计、分析，得出了以下结果：

物业企业支出，是在规范化操作下，根据国家相关部门审定指导价，占物业管理费百分比分别为：

人工费：40％（占物业管理费总额）；清洁：10％；工程维护、园林绿化：10%；管理成本：7％，其它及不可估计费3%，总计支出费用占到物业管理费70％以上。那么，实际盈利值只有30%左右。

根据以上数据得出，物业企业经营是集团有