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物业维修分类及日常维护管理手册

前言

物业维修与日常维护管理是保障物业资产完好、功能正常、环境舒适及延长其使用寿命的核心工作，直接关系到业主的生活品质与财产安全，亦是物业服务企业核心竞争力的体现。本手册旨在系统梳理物业维修的分类体系，明确日常维护管理的职责、流程与要点，为物业管理人员提供专业、实用的操作指引，以期实现物业管理的规范化、精细化与高效化。

第一章物业维修分类

物业维修工作繁杂多样，科学合理的分类是提升维修效率、明确责任主体、控制维修成本的基础。根据维修的性质、对象、紧急程度及责任范围，可作如下分类：

1.1按维修紧急程度分类

1.1.1紧急维修（应急维修）

此类维修通常指直接影响物业安全、人身安全、主要使用功能或可能导致损失扩大的突发性故障。其特点是时间紧迫，必须立即处理。

*常见情形：

*供水管道爆裂导致大面积漏水、停水。

*供电线路故障引发的大面积停电或漏电隐患。

*电梯困人、重大故障停运。

*消防系统关键部件失效。

*屋面、外墙严重渗漏，影响业主正常居住。

*排水系统堵塞造成污水倒灌。

*公共区域玻璃幕墙或窗玻璃碎裂有坠落风险。

*处理要求：建立快速响应机制，明确应急维修队伍及物资储备，确保接到报修后立即行动，最大限度降低影响和损失。

1.1.2日常维修（一般维修）

此类维修指对物业日常使用中出现的非紧急性、零星损坏的修复，不影响物业主要功能和安全，但影响使用体验或外观整洁。

*常见情形：

*门窗五金件损坏、启闭不灵。

*墙面、地面小面积破损、起砂、空鼓。

*公共照明灯具、开关、插座故障。

*水龙头、阀门滴漏或损坏。

*下水管道轻微堵塞（未造成严重影响）。

*公共区域小范围瓷砖松动或脱落。

*处理要求：建立规范的报修、派工、维修、验收流程，在承诺时限内完成，保障业主正常使用。

1.1.3计划性维修（预防性维修）

此类维修是根据物业设施设备的使用年限、运行状况及相关规范要求，预先制定维修计划，定期进行的预防性检查、保养和修复工作。

*常见情形：

*电梯定期维保中的部件更换与调整。

*供配电系统预防性试验与部件维护。

*给排水管道的定期检查与清淤。

*消防设施的定期检测与功能测试。

*屋面防水层的定期检查与局部修补。

*公共区域地面、墙面的周期性翻新。

*处理要求：制定详细的年度、季度、月度预防性维护计划，明确项目、周期、标准和责任人，通过预防性工作降低突发故障发生率，延长设备寿命。

1.2按维修对象与系统分类

1.2.1土建结构类维修

针对物业主体结构及附属构筑物的维修。

*范围：地基基础、承重墙体、梁、柱、楼板、屋顶、楼梯、散水、台阶、外立面、幕墙、门窗框扇等。

*特点：技术性强，部分项目需专业资质，对结构安全至关重要。

1.2.2给排水系统维修

针对生活给水、排水、雨水、中水及热水供应系统的维修。

*范围：各类管道、阀门、水龙头、水表、卫生洁具、水泵、水箱、集水井、排水泵等。

1.2.3电气系统维修

针对高低压配电、照明、动力、防雷接地及弱电系统的维修。

*范围：变压器、配电柜（箱）、电缆电线、开关插座、灯具、电动机、防雷设施、火灾自动报警系统（部分）、安防监控系统（部分）、通信网络系统（部分）等。

1.2.4消防系统维修

针对火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、消火栓系统、防排烟系统、应急照明和疏散指示系统、消防水泵、灭火器等消防设施设备的维修与保养。

*特点：专业性强，需严格遵守消防法规，部分维修需消防专业资质单位进行。

1.2.5特种设备维修

主要指电梯、锅炉、压力容器等需强制年检的特种设备的维修。

*特点：必须由具备相应特种设备维修资质的单位和人员进行，严格遵守国家及地方相关安全技术规范。

1.2.6暖通空调系统维修

针对供暖、通风、空气调节系统的维修。

*范围：锅炉、换热器、管道、暖气片、空调机组、风机盘管、冷却塔、水泵、风管等。

1.2.7清洁与绿化养护类

虽非传统意义上的“维修”，但属于物业日常维护的重要组成部分，确保环境整洁美观。

*范围：公共区域清洁、垃圾清运、化粪池清掏；绿化植物的种植、浇灌、修剪、施肥、病虫害防治等。

1.2.8专项维修

针对特定部位或特定问题进行的专项治理，通常工程量较大或技术要求较高。

*范围：如屋面防水大修、外墙保温修复、道路翻新、智能化系统升级改造等。此类维修往往需要动用专项维修资金或较大额度的维修预算。

1.3按责任主体分类

*开发商保修范围内维修：物业交付后在保修期内，因施工质量或材料问题产生的维修，由开发商或其委托的施工