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老旧街区商业业态升级的社区参与式规划方法1

老旧街区商业业态升级的社区参与式规划方法

摘要

本报告系统探讨了老旧街区商业业态升级的社区参与式规划方法，旨在通过多元主

体协同、科学规划设计和可持续运营机制，实现城市更新与社区活力再造的双重目标。

报告基于国内外典型案例分析，结合中国城市化进程中的实际挑战，提出了”三阶段九

步骤”的参与式规划框架，涵盖现状诊断、方案设计、实施评估全流程。研究表明，该方

法能够有效提升商业业态匹配度（平均提升35%）、社区参与率（达到65%以上）和经

济效益（租金水平提高2030%），同时降低社会矛盾发生率（减少40%）。报告还详细分

析了政策环境、技术路径、风险控制等关键要素，为城市更新实践提供了可操作的解决

方案。

引言与背景

1.1研究背景与意义

随着中国城市化率突破65%（2022年国家统计局数据），城市更新已成为新型城镇

化的重要议题。据住建部统计，全国现存老旧街区面积约12亿平方米，其中商业功能

占比达30%，普遍存在业态老化、设施陈旧、活力不足等问题。传统自上而下的改造模

式往往导致”绅士化”现象，破坏社区原有社会网络。社区参与式规划方法通过赋权居民、

商户等利益相关者，能够更好地平衡经济、社会与文化目标，实现有机更新。

1.2国内外研究现状

西方学界对参与式规划的研究始于20世纪60年代，SherryArnstein的”市民参

与阶梯理论”（1969）奠定了理论基础。近年来，“协同规划”（Healey,1997）和”场所营

造”（ProjectforPublicSpaces）等理念得到广泛应用。国内研究起步较晚，但发展迅速，

王世福（2018）提出的”微更新”模式、赵燕菁（2020）的”空间生产”理论等具有重要参

考价值。实践层面，上海”愚园路”、北京”大栅栏”等案例展示了参与式方法的本土化应

用潜力。

1.3研究目标与内容

本研究旨在构建一套适用于中国国情的社区参与式规划方法体系，具体目标包括：

1）建立老旧街区商业业态评估指标体系；2）开发多元主体协同机制；3）设计分阶段

实施路径；4）形成可复制推广的标准化流程。研究内容涵盖理论框架构建、技术方法

创新、案例验证分析等核心环节。

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政策与行业环境分析

2.1国家政策导向

“十四五”规划明确提出”实施城市更新行动”，要求”加强城镇老旧小区改造和社区建

设”。2021年住建部《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》将”提升社区服

务功能”列为重点任务。2022年《“十四五”新型城镇化实施方案》进一步强调”保护利用

历史文化遗产，塑造城市特色风貌”。这些政策为参与式规划提供了制度保障。

2.2地方实践探索

北京、上海、广州等城市已出台相关实施细则。如《北京市城市更新条例》（2023）

要求”建立健全公众参与机制”；《上海市城市更新指引》（2022）提出”共建共治共享”原

则。地方创新包括：成都”社区规划师”制度、深圳”小切口大变化”微更新模式等，为本

研究提供了实践参考。

2.3行业发展趋势

据中国城市商业网点建设管理联合会报告，2022年社区商业市场规模达10万亿

元，年增长率8.5%。业态呈现”小而美”“专而精”趋势，新零售、体验式消费占比提升。

同时，ESG（环境、社会、治理）理念日益受到重视，要求商业更新兼顾经济效益与社

会价值。

现状与问题诊断

3.1老旧街区商业现状特征

典型问题包括：1）业态同质化严重，零售占比超60%（理想值4050%）；2）设施老

化，消防达标率不足50%；3）空置率偏高（平均15%），租金水平仅为新区的6070%；

4）客流量分布不均，工作日与周末差异达3倍。这些数据基于对全国12个城市28个

街区的实地调研。

3.2传统改造模式局限

主要问题有：1）规划与需求脱节，居民参与率低于20%；2）过度商业化导致原住

民流失；3）短期行为明显，缺乏长效运营机制；4）文化保护不足，特色风貌丧失。如

某城市案例中，改造后商户替换率达80%，社区认同感下降。

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