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02十二月2025南方地产市场分析与新岸线营销汇报稿
本次汇报所涵盖的内容宏观经济环境解读深圳房地产住宅市场分析片区楼市及竞争分析新岸线营销所面临的问题现状下项目针对性营销策略
宏观经济环境解读
1.国际环境约束下的中国经济或将进入周期下行区间Source:DTZResidentialCDEBA中国美国次贷危机影响原油、原材料价格上涨中美利差加大恶性通胀加剧人民币升值
2.货币紧缩政策将长期持续性的对房地产行业形成抑制紧缩性货币政策银行准备金率1年期贷款利率5年期以上贷款利率5.00%5.50%6.00%6.50%7.00%7.50%8.00%8.50%9.00%9.50%10.00%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%Jan-05Jul-05Jan-06Jul-06Jan-07Jul-07Jun-08Source:ThePeoplesbankofChinaDTZResidential18.0%年份次数调整至1年期贷款利率200626.12%200767.47%200817.56%合计91.98%5年期以上贷款利率200626.84%200757.83%200807.83%合计71.71%银行准备金率200629.00%2007514.50%2008617.50%Total910.00%冻结流动性(亿元)4,000
3.全方位、立体式调控政策主要政策时间主要政策2007-01城镇土地使用税每平方米年税额提高2倍，最高税额达每平方米30元.2007-02土地增值税清算；从2月1日起，正式征收30％-60％不等的土地增值税.2007-08《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》要求建立廉租房制度，保障最低收入家庭住房需求.2007-09《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%；贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍.2007-10《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定受让人依照出让合同约定，付清全部出让金后，才能领取国有建设用地使用权证书.2007-11《外商投资产业指导目录(2007年修订)》将外商对房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列.2008-01《关于促进节约集约用地的通知》规定土地闲置满2年，依法无偿收回；土地闲置满1年不满2年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费；对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价.2008-02《经济适用住房开发贷款管理办法》Source:DTZResidential
4.2008年人民币贷款额度整体较为紧张新增人民币贷款额度预期Source:ThePeoplesbankofChinaDTZResidentialTrillionRMB20002001200520060.51.01.52.02.53.54.03.0200420070.561.291.902.771.921.653.073.63新增人民币贷款2008E3.632.581.05(01-02/2008)
5.但宏观调控目的并非打压房地产业，而是力求促进其稳定健康发展政策调控目的Source:DTZResidential宏观调控政策目的银行开发商购房者提高进入市场资金壁垒规范市场运作行为提高现金流质量实现行业内优胜劣汰提高投机行为成本抑制大量投机需求稳定的地产市场健康的信贷市场土地控制信贷规模降低不良贷款风险
6.调控后经济及政策环境向好，房地产业将步入平稳发展期房地产开发投资占固定资产比例vs.房地产开发投资同比增速Source:NationalBureauofStatisticsofChinaDTZResidential20012002200620052008E房地产开发投资占固定资产投资比例%2010E房地产开发投资同比增速%15%16%17%18%19%20%21%22%15%17%19%21%23%25%27%29%31%33%35%平稳快速发展调控期迅速扩张期
深圳房地产住宅市场分析
Source:DTZResidential1.延续07年的量减走势，08年前5个月成交量仍在低位徘徊2月份到达地量后，3～5月份成交量呈增量态势，但伴随的是价格放量下跌Jan-06Jan-07Apr-07Oct-07Jul-06Apr-06Oct-06J
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