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03十二月2025某市大学康城项目调研报告

目录一、大学康城项目发展情况调查二、开发商背景调查情况三、益阳市宏观经济分析四、益阳市房地产市场分析五、项目经济测算六、项目风险识别与控制

一、项目发展情况调查项目位于益阳市高新区东部新区，占地83670.7㎡，地块周正，临城市主干道，无拆迁，并由南往北呈缓坡状，周边教育、医院等配套设施较为完善，但作为新型区域，整体城市形象上依旧有待提升。至长沙至市区梓山湖主题公园龙岭工业园城市学院医专项目概况发展情况项目总建筑面积约16.6万㎡，分两期开发，一期5.8万㎡，（已建成）二期10.8万㎡，计划3年完成，二期总投资约2.3亿元。市场反馈大学康城位置很好，一期为公路局定向开发，一期房子质量形象不好。——学府花园售楼员

项目照片多层小高层临时接待处小区设施项目一期形象较差，至今仍未入住，小品绿化较少。一期西面为二期开发用地。因施工单位涨价，所以项目停滞。——项目代理公司策划曹欣房产局一直在找项目老板，找不到人。——房产局某工作人员今年4月，新天建筑公司从签字之日起45天内完成全部工程，康瑞公司则增加支付工程款总额1027万元。（红网）未开发地块

项目二期一期定向开发二期二期总建筑面积：107516.8㎡（住宅：95552.9㎡；商业11873.9㎡）

思考点：趋利弊害把握时机如何实现项目价值最大化？威胁（T）：未来区域开发量增大，需求容量本有限，市场竞争将不仅仅是项目与项目的竞争，而是对客户群的争夺；高新片区为中高收入群体置业热点区域，客户严重被分流；目前国家政策调控较多，市场较为低迷。机会（O）：规划新区，房地产需求将进一步加大；益阳房地产处于上升空间，市场供需两旺，仍以刚需为主；本区域内房地产市场已经日见成熟,很大一部分中高收入人群置业于高新区域优势（S）：地块位于益阳高新区“东部新城”板块,交通便利；地块位于高校、企业群包围之中，居家氛围浓厚；项目一期为单位房，客群素质较高；项目临主干道，通达性较好劣势（W）：位于新区，配套设施待完善项目一期形象较差；片区居住群体素质不一;项目SWOT分析区域——成熟的配套和居住氛围；热点区域，主流板块，中高收入群体置业客户严重被分流。地块——规模小,交通便利;有良好的展示面，地块形状规整。

二、开发商背景调查公司概况湖南康瑞房地产开发公司成立于2006年10月27日，注册资本金2000万人民币，股东郭雪青占40%，厦门凌峰万里石材进出口有限公司占40%，股东魏美云占20%。公司主营房地产开发经营，附营物业管理、建筑材料销售等。截止2011年6月30日公司总资产5468.8万元，总负债390.8万元，所有者权益5078万元。法人情况法人代表郭雪青。益阳人，厦门读书后当地工作。调查印象开发商是一个有责任的开发商。——项目代理公司

三、益阳市宏观经济情况城市概况-----紧靠长株潭城市群区域交通发达,为“长沙后花园”益阳位于湖南中部偏北，长张高速、长吉高速、319国道贯穿全城，与长沙市区相距70公里，誉为“长沙后花园”；益阳水资源和矿藏资源丰富，水资源总量为2779亿立方米,蕴含丰富的水能发电资源。另外,已知的矿床\矿点有140多处,是远近闻名的“小有色金属之乡”。益阳市域总面积1.2万平方公里，总人口460万人，中心城区建成区面积48平方公里，只相当于衡阳的45%、岳阳的54%、常德的75%；中心城区人口45万人，相当于衡阳的46%、岳阳的57%、常德的65%，城市化水平为35%。益阳城区沿资水带状发展，主要在资水南岸沿319国道交通轴线发展，近年主要向南和东南发展了朝阳路以南高新片区和龙岭北片区，资阳片区主要沿马良路两侧发展了部分区域；

三、益阳市宏观经济情况经济概况2006年—2010年GDP总量（亿元）2010年三次产业结构（%）宏观经济增长房地产业发展状态小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展----从益阳经济发展状况判断益阳房地产市场开始迈入快速发展阶段2006-2010年五年中，益阳经济增长GDP年均增长大于8%；

发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）0—80080080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，数量与质量并重缓慢发展，综合发展型2010年，益阳人均GDP达到16839元（2543美元），房地产开始迈入快速发展阶段；益阳市房地产市场发展经济环境

四、益阳市房地产市场分析-------益阳未来房地产发展重心主要为桃花仑和高新区北两大片区资阳片区：