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在建工程评估试题及答案

一、单项选择题（每题2分，共20分）

1.下列关于在建工程评估特点的表述中，错误的是（）。

A.评估对象的不确定性高于已完工资产

B.需重点关注工程进度与投资完成情况的匹配性

C.受规划变更、资金链断裂等因素影响较小

D.价值类型需根据评估目的确定

2.采用成本法评估在建工程时，若项目已停工2年且无复工计划，需重点考虑的调整因素是（）。

A.前期费用的合理性

B.建安工程费的市场波动

C.资产的实体性贬值

D.项目的经济性贬值

3.某在建工程为商业综合体，已完成主体结构60%，评估目的为抵押贷款。若采用市场法评估，最关键的可比案例筛选条件是（）。

A.地理位置相近

B.工程进度相同或相近

C.开发商资质等级一致

D.规划用途完全一致

4.评估某工业厂房在建工程时，发现项目存在“超规划建设”问题（实际建设面积超出规划审批15%），评估师应（）。

A.按实际面积计算建安成本

B.按规划面积计算价值并披露风险

C.直接终止评估业务

D.要求委托方补缴罚款后按实际面积评估

5.下列费用中，不属于在建工程评估中“开发成本”范畴的是（）。

A.土地出让金

B.勘察设计费

C.监理费

D.销售广告费

6.采用假设开发法评估在建住宅项目时，若项目所在区域同类现房销售均价为1.8万元/㎡，销售费率为3%，销售税费率为5.6%（含增值税及附加），则预计未来售价的计算基数应为（）。

A.1.8万元/㎡

B.1.8×（1-3%）万元/㎡

C.1.8×（1-5.6%）万元/㎡

D.1.8×（1-3%-5.6%）万元/㎡

7.某在建工程已投入资金1200万元（其中土地成本500万元，建安成本700万元），工程进度40%。若当前同地段同类型土地市场价为600万元，建安工程综合造价上涨10%，则按成本法评估时，土地成本的重置价值应为（）。

A.500万元

B.600万元

C.500×（1+10%）万元

D.600×40%万元

8.评估停工在建工程时，若项目存在未支付的工程款纠纷（施工方主张优先受偿权），评估师需重点关注的是（）。

A.工程款的具体金额

B.施工方是否已起诉

C.优先受偿权对评估价值的影响

D.项目的历史投入成本

9.某政府投资的市政道路在建工程，评估目的为竣工决算审计。此时最适用的评估方法是（）。

A.成本法

B.市场法

C.收益法

D.假设开发法

10.下列关于在建工程评估现场勘查的表述中，错误的是（）。

A.需核对工程进度与形象进度是否一致

B.只需查看主体结构，无需关注水电等隐蔽工程

C.应收集施工日志、监理报告等佐证资料

D.需记录现场是否存在停工、质量缺陷等情况

二、简答题（每题8分，共40分）

1.简述成本法与市场法在在建工程评估中的适用条件及局限性。

2.在建工程评估中，现场勘查需重点关注哪些内容？请列举至少5项。

3.某工业厂房在建工程因开发商资金链断裂停工1年，评估目的为确定拍卖底价。请分析可能影响其评估价值的主要风险因素。

4.简述在建工程评估中“价值类型”的选择依据，并举例说明不同评估目的对应的价值类型。

5.对于“烂尾楼”类在建工程（停工超过3年，无明确复工计划），评估时需额外考虑哪些特殊因素？

三、计算题（20分）

某房地产开发公司拟对其开发的“XX花园”住宅项目在建工程进行评估，评估基准日为2023年6月30日。具体信息如下：

（1）项目概况：总建筑面积10万㎡（其中可售住宅8万㎡，配套商业1万㎡，地下车位1000个）；土地取得成本为2亿元（已全部支付）；

（2）工程进度：截至评估基准日，主体结构完成80%，砌体工程完成60%，水电安装完成40%，外立面装修未开始；根据施工进度计划，剩余工程需12个月完成；

（3）已投入开发成本：前期工程费800万元，建安工程费（含主体、砌体、水电）1.2亿元；

（4）后续开发成本：经测算，剩余建安工程费需4000万元（含外立面装修、公共区域装修、设备安装等），管理费用按后续开发成本的3%计算，销售费用按未来售价的2%计算；

（5）资金成本：前期已投入资金（土地成本+已投入开发成本）的平均占用时间为1.5年，后续开发成本均匀投入，年利率按评估基准日1年期LPR+100BP（即4.0%）计算；

（6）销售情况：同类可比项目现房销售均价为1.5万元/㎡（住宅）、3万元/㎡（商业），车