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集体土地上小产权房合法化路径：困境与突破

一、引言

1.1研究背景与意义

随着我国城市化进程的快速推进，住房需求日益增长，小产权房作为一种特殊的住房形态在集体土地上大量涌现。小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。这种房屋的出现，一方面反映了部分人群对住房的迫切需求，另一方面也凸显了我国土地制度和房地产市场存在的深层次问题。据相关资料显示，全国整体存量房中，小产权房的占比高达24%，虽然这不是官方数据，但去到各地走上一圈，应该也能感受到小产权房的规模不小。

小产权房的合法化问题具有重要的现实意义。从解决住房问题的角度来看，小产权房以其相对低廉的价格，为中低收入群体提供了更多的住房选择，一定程度上缓解了住房供需矛盾。在一些大城市，房价过高使得许多外来务工人员和低收入家庭望而却步，小产权房成为他们在城市中安身立命的无奈之选。若能实现合法化，将为这些群体的住房权益提供更有力的保障。从完善土地制度的角度而言，小产权房的存在揭示了我国城乡二元土地制度的弊端，推动其合法化有助于打破城乡土地分割的局面，促进土地资源的合理配置和高效利用。在现行制度下，农村集体土地的流转受到诸多限制，而小产权房的出现实际上是对集体土地流转的一种自发探索，合法化进程可以引导这种探索走向规范化、制度化，从而完善我国的土地制度。

1.2国内外研究综述

国外学者对于类似小产权房的研究，主要集中在发展中国家的非正式住房领域。如在印度、巴西等国家，大量低收入人群居住在未经正规规划和审批的住房中，这些住房在土地产权、建设规范等方面存在与我国小产权房相似的问题。国外研究侧重于从城市发展、社会公平和住房保障等角度探讨非正式住房的成因、影响及治理策略。有学者指出，非正式住房的出现是城市化快速发展与住房供应不足、土地制度不合理等因素共同作用的结果，它在满足低收入群体住房需求的同时，也带来了城市规划混乱、基础设施配套困难等问题。在治理方面，一些国家采取了渐进式合法化的策略，通过制定相关政策，对符合一定条件的非正式住房进行产权确认和规范管理，以改善居民居住条件，促进城市的可持续发展。

国内学者对小产权房的研究涵盖了多个方面。在概念界定上，学术界和相关部门给出了一些界定，大致可归纳为从不完全产权视角、无权视角以及销售对象、销售者、颁发证书者视角等。从不完全产权视角，严焰认为小产权房又称作乡产权房，是建设在农村集体土地上的商品性住宅，由享有该土地所有权的乡镇政府或村委会单独或联合开发商开发建设住宅，并由乡镇政府或者村委会制作房屋权属证书向城市居民销售的房屋，没有国家房管部门颁发的房产权属证明。在成因分析上，学者们普遍认为，我国现行的土地制度是“小产权房”市场乱象的重要原因之一。农村集体土地不能设立建设用地使用权，开发建设商品房需依法申请使用国有土地，集体土地需经政府征收转为国有土地后才可用于商品房建设。而随着市场经济发展，城市打工者数量骤增，房价过高无法负担等因素促使集体土地的商业价值显现，一些集体或个人为追求经济利益违规建造“小产权房”。在合法化问题上，学术界存在反对合法化、支持合法化、有限合法化三种观点。反对者认为，“小产权房”合法化不仅会冲击城市发展秩序，而且会破坏法律的严肃性与中央政府的权威，带来乱占耕地和社会混乱等不利后果；支持者则认为，合法化有助于增加地方财政收入、保护居民权益、促进房地产市场健康发展；有限合法化观点主张对符合一定条件的小产权房进行合法化处理，如符合城市规划、补缴相关税费等。

现有研究虽然取得了丰硕成果，但仍存在一些不足。一方面，对于小产权房合法化的具体途径和操作方案，缺乏深入系统的研究，在实际应用中可操作性不强。另一方面，在研究小产权房问题时，对其与土地制度改革、房地产市场调控以及社会稳定等方面的关联性研究不够全面和深入。本文将在现有研究的基础上，深入探讨集体土地上小产权房的合法化途径，综合考虑各方面因素，提出具有创新性和可操作性的建议。

1.3研究方法与创新点

本文运用了多种研究方法。文献研究法，通过广泛查阅国内外关于小产权房的学术论文、政策文件、研究报告等资料，全面梳理小产权房的相关理论和研究成果，为本文的研究奠定坚实的理论基础。在梳理过程中，对不同学者关于小产权房概念、成因、合法化等方面的观点进行了系统分析和总结。案例分析法，选取了北京、深圳、成都等不同地区具有代表性的小产权房案例，深入剖析其发展历程、面临的问题以及当地政府的处理措施，从实际案例中总结经验教训，为小产权房合法化途径的研究提供实践依据。通过对北京某小产权房项目因违规建设被拆除，以及深圳部分小产权房通过改造纳入城市更新范围等案例的分析，探讨不同处理方式的利弊。

本文的创