经济师中级房地产与实务教材要点.docVIP

中级房地产知识重点浓缩

第一章市场需求、供应和均衡价格

1、区位是指人类行为活动的空间。位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地区上有机结合的具体体现。区位主体在空间区位中的相互运营关系称为区位关联度。

2、杜能“孤立国”理论的前提条件:(1)在孤立国中只有一个都市,且位于中心，其余都是农村和农业土地。农村只与该都市发生联络,即都市是“孤立国”中商品农产品的唯一销售市场，而农村则靠该都市供应工业品。(2)“孤立国”内没有可通航的河流和运河，马车是都市与农村间联络的唯一交通工具。(３)“孤立国”是一天然均质的大平原,并位于中纬,各地农业发展的自然条件等都完全相同，宜于植物、作物生长。平原上农业区之外为不能耕作的荒地,只供狩猎之用，荒地圈的存在使孤立国与外部世界隔绝。(4）农产品的运费和重量与产地到消费市场的距离成正比关系。（5）农业经营者以获取最大经济收益为目标,并依照市场供求关系调整他们的经营品种。

3、杜能圈。第一圈为自由农作区,是距市场最近的一圈，重要生产易腐难运的农产品。第二圈为林业区。本圈重要生产木材,以解决都市居民所需薪材以及提供建筑和家具所需的木材。第三圈是谷物轮作区。本圈重要生产粮食。第四圈是草田轮作区。本圈提供的商品农产品重要为谷物与畜产品。第五圈为三圃农作制区，即本圈内1/3土地用来种黑麦,1／3种燕麦,其余1/3休闲。第六圈为放牧区，或叫畜牧业区。

４、韦伯工业区位理论假设条件：(１)研究的对象是一个均质的国家或特定的地区。在此范围内只探讨影响工业区位的经济因素,而不涉及其余因素。(2）工业原料、燃料产地分布在特定地点，并假设该地点为已知。(３）工业产品的消费地点和范围为已知，且需求量不变。（4)劳动力供应亦为已知，劳动力不能流动,且在工资率固定情况下，劳动力的供应是充裕的。（5)运费是重量和距离的函数。（6）仅就同一产品讨论其生产与销售问题。

5、通常使用遍及性原料的指数为0,纯原料的指数为1，失重性原料的指数不小于1，限地性原料加用遍及性原料，其指数都可能不小于1。限地性原料的失重限度愈大,原料指数也愈大；遍及性原料的参用限度愈大,原料指数则愈小。

6、生产或技术集聚,又称纯集聚。它对工业效益的影响重要经过两种方式：其一是由工厂公司规模的扩大带来的；其二是同一工业部门中，公司间的协作，使各公司的生产在地区上集中,且分工序列化。社会集聚，又称“偶尔集聚”，是因为公司外部因素引起的。也包含两方面：一是因为大都市的吸引，交通便利以及矿产资源丰富使工业集中；二是一个公司选择了与其余公司相邻的位置,取得额外利益。

7、中心地理论是由德国著名的地理学家克里斯塔勒提出的。需求门槛。需求门槛是指某中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购置力和服务水平。在实际中，需求门槛多用能维持一家商服公司的最低收入所需的最低人口数来表达。这里的最低人口数,就称为门槛人口。

8、克里斯塔勒的中心地理论假设条件：（１)研究的区域是一块均质的平原,其上人口均匀分布，居民的收入水平和消费方式完全一致。（2)有一个统一的交通系统,对同一等级规模的都市的便捷性相同,交通费用和距离成正比。（3)厂商和消费者都是经济人。(4)平原上货品可以完全自由地向各方向流动,不受任何关税或非关税壁垒的限制。

9、都市地区空间运用结构理论：同心圆地带理论、扇形理论、多关键理论和中心商务区土地运用模式。

１0、同心圆理论（伯吉斯）从都市中心向外缘依次顺序为：第一环带是中心商业区(CBD）,包含大商店、办公楼、剧院、旅馆，是都市社交、文化活动的中心。第二环带为过渡地带（ZｏneｏfＴｒanｓitｉon),是围绕市中心商业区与住宅区之间的过渡地带。这里绝大部分是由老式住宅和出租房屋构成,轻工业、批发商业、货仓占据该环带内一半空间，其特征是房屋破旧,居民贫穷，处在贫民窟或近乎贫民窟的境况。第三环带是工人住宅区(zone0fＷorｋiｎｇｍｅn’sHｏmｅs），这里租金低，便于乘车往返于市中心,接近工作地，工厂的工人大多在此居住。第四环带是高收入阶层住宅区（ｚoｎeｏfBｅttｅrResidｅnces），散布有高级公寓和花园别墅,居住密度低,生活环境好。第五环带为通勤人士住宅区（Comｍuteｒ’sZｏｎe）,约距中心商业区３０～６0分钟乘车距离范围内。

１1、界定CBD的两项重要指标:(1）中心商务高度指标（ＣBHI）＝中心商务区建筑面积总和/总建筑基地面积(２)中心商务强度指标(CBH)＝中心商务用地建筑面积总和／总建筑面积。

把ＣＢHI＞１，CBII＞50%的区域界定为CBD。

12、房地产需求含义:房地产需求是指消费者在某一特定的