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演讲人：日期:成都地产市场培训

目录CATALOGUE01市场概述02现状分析03驱动因素04挑战与机遇05培训内容06实施建议

PART01市场概述

成都地理位置与城市发展成都位于四川盆地西部，是连接西南与西北的交通枢纽，作为成渝双城经济圈核心城市，承担着辐射西部、联动全国的重要功能。其“一带一路”节点城市定位，推动国际物流、商贸、产业合作加速发展。区位优势与战略地位成都实施“东进、南拓、西控、北改、中优”空间战略，形成“一心两翼三轴多中心”的城市格局。天府新区、东部新区等新兴区域建设，带动城市能级提升和人口持续流入。城市规划与空间拓展2022年GDP突破2万亿元，电子信息、生物医药、航空航天等产业集群发达，世界500强企业超300家入驻，为地产市场提供强劲需求基础。经济与产业支撑

地产市场历史演变2000-2010年起步阶段受西部大开发政策推动，住宅市场以刚需为主，主城区均价不足5000元/㎡，开发集中在青羊、武侯等传统城区。2011-2016年快速扩张期地铁网络建设带动近郊发展，品牌房企大规模进驻，商业综合体（如太古里、IFS）崛起，房价年均涨幅达15%-20%。2017年至今调控与分化阶段限购、限价政策实施，市场进入横盘调整期，但高端改善（如金融城板块）与人才公寓等结构性机会并存，2022年新房均价约1.8万元/㎡。

供需总量与结构核心区（锦江、高新）均价突破3万元/㎡，二圈层（郫都、新都）1.2万-1.5万元/㎡，三圈层（彭州、崇州）低于1万元。金融城、兴隆湖、天府总部商务区为投资热点。价格梯度与热点板块政策环境与趋势推行“房票”安置、优化限购分区，支持刚需和改善需求。未来重点发展TOD模式，2025年计划新增轨道交通200公里，进一步重塑城市价值格局。2023年上半年商品房成交面积超1200万㎡，其中住宅占比65%，近郊区域（双流、龙泉驿）成交占比提升至40%。库存去化周期约12个月，处于合理区间。当前市场规模概况

PART02现状分析

房价动态趋势政策调控影响显著限购、限贷等政策持续作用，刚需盘价格趋于理性，投资性需求被抑制，市场逐步回归居住属性。03天府新区、龙泉驿等新兴板块因产业导入和规划利好，房价呈阶梯式增长，而配套滞后的区域则面临去化压力。02近郊区域差异化明显核心城区房价高位企稳主城区优质地段因配套成熟、资源稀缺性，价格呈现小幅波动但整体趋稳，部分高端项目仍受高净值人群青睐。01

主城区中小户型刚需产品去化较快，库存周期缩短至6个月以内，而大平层、别墅类产品库存压力较大。库存结构分化加剧近两年土地出让集中于二圈层，未来郊区新房供应量将显著增加，需警惕局部区域供过于求风险。土地供应向郊区倾斜长租公寓、人才公寓等政策性住房项目入市，对中低收入群体的购房需求形成替代效应。租赁市场分流需求供需平衡状况

金融城-交子公园板块依托商务集群与生态资源，成为高端改善型需求的核心承载区，地标项目溢价能力突出。东安湖体育新城大型赛事场馆带动周边商业、住宅开发，形成“体育+文旅+居住”复合型热点板块。怡心湖-锦江生态带规划中的产城融合示范区，吸引品牌开发商集中布局，配套落地速度决定市场热度持续性。青羊新城教育资源驱动优质中小学密集布局推动学区房需求，二手房交易活跃度显著高于其他区域。区域热点分布

PART03驱动因素

地方政府通过调整土地供应节奏和规模，直接影响房地产开发周期和市场供需平衡，例如优先保障保障性住房用地或限制商业用地出让。针对住宅市场的限购、限贷及利率调整等措施，有效抑制投机需求，稳定房价波动，同时引导资金流向实体经济领域。差异化契税、增值税减免及人才购房补贴等政策，既能刺激刚需入市，又能优化区域人口结构和产业布局。旧城改造、棚户区改造等法规推动存量土地再开发，释放核心区域价值，同时提升城市整体功能配套水平。政策法规影响土地供应调控限购限贷政策税收与补贴机制城市更新条例

基建投资与房地产开发投资联动，通过轨道交通扩建、新区建设等工程提升地块价值，催化周边物业升值潜力。固定资产投资家庭储蓄率下降及消费信贷普及，降低购房门槛，扩大潜在客群基数，尤其支撑首置和改善型需求释放。居民储蓄与信代服务业和高新技术产业集聚效应带动高收入人群增长，形成对高品质住宅和商业办公空间的持续性需求。产业结构升级零售业销售额、写字楼出租率等指标反映商业地产需求韧性，为投资决策提供数据支撑。商业活力指数经济指标支撑

人口增长效应户籍制度改革放宽落户条件吸引外来人口定居，产生持续性住房需求，并推动教育、医疗等配套资源投入。小型化家庭比例上升催生小户型产品需求，而二胎政策则促进大户型及学区房市场热度。针对高学历、技术型人才的住房补贴和共有产权房政策，加速高素质人口导入，提升区域购买力水平。长期务工人员通过社保年限积累获得购