房地产估价市场比较法.pptVIP

第三章市场比较法第一节基本原理第二节估价步骤第三节应用实例第一节基本原理一、概念二、理论依据三、基本公式四、特点与适用范围一、市场比较法的概念市场比较法（marketcomparisonapproach，salescomparisonapproach）：又称市价比较法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法、现行市价法，简称比较法、市场法。将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。几个有关概念：类似不动产：所处区位、用途、建筑结构等方面与估价对象相似的不动产。一、市场比较法的概念比准价格：以估价对象为基准，对比较案例进行修正后得到的价格。同一供需圈：以估价对象不动产为中心的市场环境相同、不动产利用条件相似，并对估价对象价格产生显著影响的、供需均衡的特定的不动产利用区域。交易案例：在同一供需圈内，能与估价对象不动产形成替代关系的、条件相似的实际交易不动产。标准不动产：在一定区域内设定的，能够代表某一范围内不动产基本条件和特征的，具有标准作用的不动产。交易日期：交易案例实际交易价格对应的日期。一、市场比较法的概念交易情况：交易行为中能够显著影响不动产价格的一些特殊情况。区域因素：估价对象不动产所在区域的自然条件、社会、经济、行政、文化等因素共同作用形成的，能对不动产价格水平产生影响的区域性特征。个别因素：能够对不动产价格具有影响作用的，不动产自身的一些特性。二、理论依据：替代原理同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应具有相同的价格，即具有替代关系。同一市场上具有相互替代关系的商品同时存在时，商品的价格经过相互影响而决定，即相同类型、具有替代关系的商品，由于市场竞争，价格趋于一致。不动产交易中，理智的当事人会依替代原理，对不动产价格进行比较，决定其行为，他不会接受偏离正常水平的价格。最终，类似不动产价格接近。不排除交易者的动机、偏好、对市场的了解、讨价还价能力，使交易价格偏离正常，但足够多的交易实例的综合结果真实。交易案例不动产估价对象不动产条件差异价格差异价格修正估价对象不动产价格市场比较法的基本原理三、基本公式采用比较法，需进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素的修正，从而得到估价对象的客观、合理价格。估价对象比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数（一）直接比较修正公式交易实例与待估案例直接比较：估价对象比准价格=可比实例价格×100/()×()/100×100/()×100/()分子为100，表示以估价对象为基准，交易实例与之比较，优于待估，大于100;劣于待估，小于100.日期：以交易实例日期为基准。（二）间接比较修正公式设定标准不动产、标准区域因素、标准个别因素，待估案例与交易案例都与标准不动产进行比较。区域因素标准化公式：估价对象比准价格=可比实例价格×100/()×()/100×()/100×100/()×100/()标准化修正分子为100，表示以标准不动产的区域因素的得分；区域因素修正分母100，表示以标准不动产的区域因素状况为基准，分子式估价对象的区域因素相对于标准不动产的区域因素的得分。（二）间接比较修正公式个别因素标准化公式：估价对象比准价格=可比实例价格×100/()×()/100×100/()×()/100×100/()标准化修正分子为100，表示以标准不动产的个别因素的得分；个别因素修正分母为100，表示以标准不动产的个别因素状况为基准，分子式估价对象的个别因素相对于标准不动产的个别因素的得分。四、特点与适用范围（一）特点：1.通用性以比较方法确定价格，通俗易懂。2现实性以价格求价格，有较强的说服力。3.需要一个稳定的市场背景在非正常情况下，比准价格往往偏离真实价格。4.对市场信息的高度依赖性要求估价人员市场信息（二）适用条件：1.要有充足的市场交易资料。2.比较实例与估价对象有相关性和替代性。四、特点与适用范围（三）适用范围：市场发达，有充足的具有替代性的比较实例的地区。适用于交易性不动产的价格评估、租金评估。建立价格可比基础搜集交易实例选取可比实例交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正求取可比价格第二节市场比较法的估价步骤一、搜集交易实例运